부동산 듀데리젠스(투융자를 위한 적절하고 정밀한 평가작업)

듀데리젠스는, 투자가가 부동산을 취득하기 전에 실시하는 조사로, 부동산에 관한 다양한 사실과 신뢰성에 대해 분석하는 것입니다.

분석하는 포인트로서는,

1. 대상 부동산의 파악,

2. 수익 내용의 파악,

3. 운영 비용의 파악,

4. 근린 조사·시장 조사등이 들 수 있습니다.

1.대상 부동산의 파악

우선 투자대상이 되는 부동산을 파악하는 것이 필요합니다.

부동산의 소재지(주소 및 지번등)나 역으로부터의 거리, 건물의 층이나 구조등의 물적 사항 만이 아니고, 토지와 건물의 소유자는 누군가, 및 소유권 이외의 권리(지상권,임차권이나 저당권등)가 부착하고 있을지 , 법적 사항도 정확하게 파악하는 것이 중요합니다.

2.수익 내용의 파악

부동산의 물적 및 법적인 면을 조사한 다음은, 수익의 원천이 되는 캐쉬 플로우(cash flow) 예측을 철저하게 실시할 필요가 있습니다.

수익성을 분석하려면 ,

a. 입주자(tenant)의 신용력,

b. 임대차 계약의 조건,

c. 부동산의 장기 경쟁력의 3개를 들 수 있습니다.

a. 입주자(tenant)의 신용력은,

입주자가 향후 임대료를 계속 지불하는 수입이 있을지, 보증인의 신용력은 있는지, 보상 회사가 붙어 있는지 등에 대해서 조사할 필요가 있습니다.

부동산의 가동률에도 영향을 미치므로, 신중한 분석이 필요합니다.

b.임대차계약의 조건은, 현행의 임대료는 얼마인가, 임대료 이외에 임대인에 대해서 지불하는 비용이 있는지, 갱신료의 유무, 보증금 상태등에 대해서 임대차 계약을 읽어들이는 것이 중요합니다.

c.부동산의 장기 경쟁력은, 입지 조건, 건물의 유지 관리 상태에 대해 조사하는 것이 필수가 됩니다.

3. 운영 비용의 파악

과거 1년부터 3년 정도의 관리 보고서(먼슬리 리포트)를 분석할 필요가 있겠지요. PM요금은 타당할지, 건물 관리비용은 타당한 액인가, 혹은 삭감할 수 있는 항목이 있는지, 수도 광열비는 타당한가, 원상회복 비용은 비싸지 않은지, 향후 자본적 지출로 해서 수선 해야 하는 부분이 있는지, 등에 대해서 분석하게 됩니다.

4. 근린 조사·시장 조사

부동산은, 근린의 부동산과 함께 용도적으로 동질성을 가지는 지역을 구성해, 이것에 속하는 것으로 그 가치가 정해집니다.

따라서, 대상 부동산이 속하는 지역을 분석하는 것으로, 해당 부동산을 보다 깊게 이해하는 것이 가능합니다.

이 때문에, 근린 조사를 하는 필요성이 있습니다.

구체적으로는, 그 지역이 발전하고 있는지 쇠퇴하고 있는지, 그 지역에 새롭게 공장이 건설될 예정이 있는지, 그 지역에 새롭게 대학이 유치되는지, 노선이 개통해 새롭게 역이 생길까 등, 향후의 부동산의 가동률에도 큰 영향을 주기 위해, 근린 조사는 부동산 투자에 있어서 중요한 사항이 됩니다.

또, 현행의 임대료는 시세와 비교해 비싼가 싼가는, 향후의 대상 부동산의 캐쉬 플로우(cash flow)에 큰 영향을 줍니다.

이 때문에, 시장 조사를 실시해 임대료 시세를 파악하는 것도 중요한 포인트가 됩니다.

YMC에서는, 이러한 듀데리젠스를 철저히 해 실시해, 고객님에 대신해 우량하고 가치 있는 부동산 물건을 리스트업 하고 있습니다.

이율의 높이 만이 아닌 견실한 부동산 투자를, YMC는 제안하고 있습니다.

YMC는 언제나 고객님의 상담을 환영합니다.