「파는 것 보다 빌려주는 것이 더 유리」선불 지대방식의 활용

최근 부동산 컨설팅의 수법으로서 “선불 지대방식（前払地代方式）”을 사용한 정기차지권의 활용이 널리 퍼져 있습니다.

선불 지대방식과는, 정기차지권 계약 기간의 임대료의 일부 또는 전부를 일괄지불의 일시금으로서 지불하는 것을 미리 정해서 계약하는 방식입니다.

선불 지대로서 인정을 받으면 계약 기간에 따라서 토지소유자는 수익계상이, 차지인은 비용계상을 할 수 있으므로 보증금이나 권리금등과 비교하면 쌍방에 있어서 메리트가 크고, 특히 사업용 정기 차지권을 중심으로 널리 퍼져 있고 이후 대단히 유망한 툴입니다.

선불 지대방식을 사용하는 것으로 「파는 것 보다 빌려주는 것이 유리히 된다」라고 하는 것은 어떠한 것인가 설명하겠습니다.

<선불 지대방식의 구체예>

●시가 1억엔의 토지를 실질지대이율 2%로 50년간 빌려주는 것으로 합의

●선불 지대로서 전액일괄 선불로 수령, 이 경우의 일시금의 금액

1억엔×2% ×50년=1억엔 (선불에 의한 감액 교섭은, 여기에서는 무시합니다)

즉 시가가 1억엔이므로 팔아도 1억엔, 빌려줘도 1억엔이 일시금으로서 들어옵니다.

같은 금액이 입수 가능한 위로 장래 토지가 되돌아 오므로 빌려주는 분을 선택하지 않는 토지소유자는 없다고 생각됩니다.

이것만이라도 파는 것 보다 빌려주는 것이 유리하다고 압니다만, 세금까지 생각하니 더욱 선불 지대방식의 유리함을 압니다.

선불 지대에 대한 과세는 부동산소득으로 여겨져서 매년 균등하게 수입이 있었다고 간주됩니다.

따라서 이 케이스의 경우,

1억엔÷50년=200만엔

매년 200만엔의 수입이 있었던 것으로서 과세됩니다.

다른 소득과 합산됩니다만 과세 금액으로서는 대단한 금액이 아니기 때문에 1억엔이 거의 실수입 금액이 됩니다.

한편 매각했을 경우는 양도소득으로서 1억엔에 과세되므로, 개인의 경우실수입액수는

1억엔- {1억엔- (1억엔×5%)} ×20%= 8100만엔 (양도비용·제경비는 무시)

즉 선불 지대방식으로 빌려준 분이 실수입액수도 팔았을 경우보다 많아집니다.

게다가 정기차지권이기 때문에 일정 기간경과후는 반드시 토지는 돌아온다고 하는 것이 권유할 이유입니다.

그런데 이 선불 지대방식은 종래의 권리금·보증금과의 병용도 가능합니다.

또 계약 기간의 일부를 선불 지대라고 해서 나머지를 매월의 지대로서 수령할 수도 있습니다.