중고 맨션 값이 오르는 법칙～신역（新駅）효과를 판단하는 방법

수도권 3월의 중고 맨션 성약 건수는 3388건으로 과거 최고를 기록했다. 신축 맨션의 계약율도 4월은 81%과 높은 수준이었다.

그건 그렇고 맨션을 구입한 사람들에 있어서 마음에 걸리는 것은 맨션 자산가치의 행방이다.

1990년대이후 주택의 자산가치는 계속해서 내려가는 적이 많지만, 값이 오르는 케이스도 있다.

하나 계기는, 이전도 NEWS에서 전한 새로운 역의 개업이다.

단, 새로운 역이 개업하는것만으로는 주택의 단가상승은 예상할 수 없다. 역의 개업에 의해 주민의 교통 편리성이 어떻게 향상했는지가 포인트이며, 역앞의 상업시설등의 개발이 겹치면 주택 가치가 오르는 적이 많다.

요코하마시(橫浜市)의 사례를 보아 보자. 2008년3월에 개통한 요코하마(橫浜) 시영지하철 그린 라인에 의해 개업한「다카다(高田)」역 주변의 중고 맨션 평균 단가는, 개업전 1년간에서는 평당 116만2000엔이었지만, 개업후 1년간에서는 11.2% 높은 129만2000엔에 상승했다. 작년 10월∼12월에는 더욱 값이 올라서 138만7000엔이 되었다.

반대로 새로운 역의 효과가 안나오는 예도 있다. 2008년6월에 개업한 도쿄(東京) 메트로 부도심선의 「조시가야(雜司谷)」「니시와세다」 「기타산도」역이다. 개업후 1년간의 각역 주변의 중고 맨션 하락율은, 역이 있는 도시마구(豊島區), 신주쿠구(新宿區), 시부야구(澁谷區)의 평균을 상회했다.

비교해 보면, 값이 오른 「다카다(高田)」역의 1일 승강객은 5000∼6000명. 역앞에는 버스 터미널이 정비되어 학교나 병원등도 가깝다.

주변주민에 있어서 역의 개통에 의해 「히요시(日吉)」역이나 도심에의 교통 액세스는 각별히 향상했다.

한편, 「기타산도」역은 원래 거대 터미널 「시부야(澁谷)」역등에 가까운 역이며, 새로운 역이 개업해도 특별히 교통 편리성이 나아졌다고는 말하기 어렵다. 교통 인프라스트럭쳐(infrastructure)가 미정비이었던 지역과, 이미 정비되고 있었던 지역과의 새로운 노선 효과의 차이가 가격동향에 나타나 있다.

수도권에서 최근 화제의 역이라고 하면, JR야마테선 「시나가와(品川)」역과「다마치(田町)」역간에 설치될 예정의 새로운 역이다.

미나토구(港區)의 일부나 시바우라(芝浦)등 주변지구의 편리성은 확실히 향상하지만, 이미 기존의 역이 주변에 있어, 중고 맨션 가격을 올리는 효과는 적다고 하는 견해도 많다.

시나가와(品川)역은 신칸센도 멈추는 거대 터미널이며, 장래는 자기부상열차(linear motor car)의 시발역이 될 예정이다.

그 옆에 개업하는 역이 얼마나 존재감을 내보일 수 있을지 이후를 지켜보고 싶다.