외국 기관투자자들이 노리는 물류부동산과 의료시설

■전국적으로 진행되고 있는 물류시설 개발

세계 최대 기관투자자들 일부가 일본 부동산 매입에 더 적극적으로 나서고 있다고 지난 주 월스트리트저널에서 보도되었다.

최근 몇 개월 동안, 캐나다에서부터 아부다비에 이르기까지, 다양한 연금과 국부펀드（SWF）가 조인트벤처 및 사모펀드를 통해 일본에서 왕성한 부동산 투자활동을 벌이고 있다.

그러나 이들 투자자들은 일본 경제나 부동산 시장의 전망이 매우 밝다고 봐서 투자하는 것이 아니라 항상 수익률이 좋은 부동산에 투자하고 있다고 귀뜸한다.

네덜란드 최대 연금펀드운용사 APG를 예로 들어보면, 올 7월 APG는 소그룹으로 구성된 투자자들을 이끌고 물류 부지로 알려진 408억 엔규모의 창고와 유통센터를 매입했다.

APG에서 아시아 비상장 부동산 부문을 담당하고 있는 Daan Van Aert 씨는 일본부동산 시장이 여전히 불투명하다고 말한다.

그러나 APG는 일본의 물류관련 부동산에 대해 솔깃하고 있다. 일본에서는 현대적인 물류 시설이 부족하고 있기 때문이다.

이는 입주기업의 수요를 알고 싶은 잠재적 투자자들에게는 희소식이라고 할 수 있다.

도쿄에서 물류부동산의 공실률은 올 2분기에 2.7%를 기록해 2004년 이후 가장 낮은 수준에 머물렀다고 부동산 서비스 업체인 CBRE가 밝혔다.

싱가포르에 상장된 Global Logistic Properties(GLP)의 공동창업자이자 집행위원회 회장직을 맡고 있는 Jeffrey H. Schwartz씨는 “물류 시설의 97.5%가 노후화한 건물들이기 때문에” 앞으로도 투자기회가 있다고 내다봤다.

“전자상거래의 성장, 당일 배송, 소비자에게 더 가깝게 다가갈 필요성 등, 물류시스템은 더 효율적으로 개선되는 필요가 있다”고 그는 덧붙였다.

GLP는 캐나다공적연금투자위원회(CPPIB)와 국부펀드인 중국투자공사(CIC)와 손잡고 진출해왔다.

■미국계 관계자가 내다보는 일본 물류부동산의 동향

최대 물류부동산의 PROLOGIS, 회장겸 최고경영자 Hamid R. Moghadam씨에게 물류부동산의 동향을 물어봤다.

―해외에서 물류시설의 수요는 어떻게 추이하고 있습니까?

 “미국은 리먼 사태후, 물류시설의 공실률이 14%정도에 확대했지만, 2010년경부터 하락에 변해 낮은 지역에서는 8.5%정도로 되돌려 오고 있다. 경기가 호전된 것도 있지만, 금융기관이 시설을 건설하기 위한 자금 대부하기에 대해 소극적이었기 때문에 신규물건이 늘어나지 않았다. ”

“미국에서는 시설의 부족감이 계속되고 있고, 앞으로 3∼4년으로 임대료가 25%정도 상승할 가능성이 있다. 유럽에서도 같은 현상이 나타난다고 생각해서 임대료는 20%정도 오르는 것이 아닐까라고 예상하고 있다. ”

―일본 수도권에서의 물류시설의 임대료는 세계적으로 어떤 수준입니까? ?

“일본은 높다. 도쿄의 오타구(大田區)나 신키바(新木場)는 3.3㎡당 6000∼7000엔. 미국에서 가장 높은 수준의 로스앤젤레스나 뉴욕과 비교해서 4배가 되고 있다. ”

―일본의 임대료나 수급은 어떻게 움직인다고 보고 있습니까?

“임대료는 1년에 1∼2%은 상승하고 있다. 땅값이나 건축비가 오르고 있을 뿐 아니라, 수요도 늘고 있고 당장은 1년에 3%정도 상승할 가능성이 있다. ”

“일본의 수도권 공실률은 현재 3∼4%로, 미국과 비교해 놀라운 수준이다. 앞으로 1∼2년은 5∼6%까지 상승하고, 그 후는 4% 정도가 계속된다고 생각한다. ”

―뭐가 일본 시장의 성장을 촉진시킨다고 생각합니까?

“통신 판매에 적합한 물류거점의 정비등, 기업이 공급망의 재구축을 추진하는 움직임이 계속될 것이다. 일본은 시설개발에 관한 법제도가 투명한 것도 플러스로, 우리들에 있어서는 호기가 될 것이다.

■의료시설에의 투자도 검토

APG의 Daan Van Aert씨는, 양로원이나 의료시설에 대한 투자도 검토하고 있다고 덧붙였다.

지난주, 국토교통성이 내년부터 병원이나 간호 시설의 개축이나 신설을 촉진시키기 위해 용적률을 규제완화한다고 보도되었다.

그걸 계기로 부동산주식이 상승했다.

용적률은 부지면적에 대한 건물 연면적의 비율이며 수치가 클 만큼 건물의 대형화나 고층화가 가능해진다.

지금까지 벽이었던 용적률이 완화되면 디벨로퍼와 의료·복지시설이 손잡고, 저층부에 병원, 고층부에 아파트를 포함하는 복합 빌딩의 건설이 보급될 거라고 하는 기대로부터 부동산주식이 높은 평가를 받았다. 　

규제 완화가 실현하면 투자 자금의 흐름은 확실로 변할 것 같다.