리세일 발류(resale value)는 무엇에 의해 결정되는 것인가?

아파트가 잘 팔리고 있다. 그런 보도가 많아지면 구입을 서두르는 사람들도 적지 않지만, 그 전에 다시 확인해야 할 것이 있다. 그것은 자산가치가 떨어지지 않는 아파트를 선택하지 않으면 안된다는 것이다.

그럼, 아파트의 리세일 발류(resale value)는 무엇에 의해 결정되는 것인가?

① 「廣域입지」

도심인가 교외인가라고 하는 큰 입지의 차이. 인구와 사업집적성의 다과와의 관계가 강하다. 도심이 아니어도 요코하마(橫浜)나 기치조지(吉祥寺) 등 일정한 규모로 인구와 사업집적성이 높아지고 있는 지역도 우위성이 있다. (60%)

② 「狹域입지」

驛前 또는 역 주변인가, 먼 거리인가라는 특정지역 안에서의 입지조건이다. 지나치게 가까워도 번화성이 너무 높아서 살기에 알맞지 않는다는 견해도 있지만, 일반적으로 역에 가까울 만큼 교통과 생활 편리성은 높아진다. (30%)

③ 「물건 스펙」

전유 면적이나 방의 배치, 층수등의 좋고 나쁨. (5%)

④ 「개별요인」

설비나 방향등 특필되는 조건의 유무. (5%)

4개 조건이 리세일 발류의 결정 요인으로, 각 항목의 마지막에 씌어져 있는 ％가 그 웨이트로 여겨진다.

① 및 ②의 입지조건이 90%, 즉 자산가치는 9할이 입지로 결정된다고 생각해도 틀림은 없다.

그렇다면  “도심이나 역에서도 가까운 타워 아파트의 최상층을 사지 않으면 자산가치를 유지할 수 없다”라고 생각되지만 사실은 그렇지 않다.

아파트는 중요한 자산이기도 하지만, 한편으로 가족이 생활하는 소중한 “주거공간” 이다.

자산가치를 생각하지 않고 사서는 안되지만, 자산가치만으로도 구입해서는 안된다. 자신이 마음에 드는 물건은 다른 사람도 좋다고 할 것 이라는 단순한 감각도 필요하다.

요즘은 주거라는 사고방식이 변화되고 있다. 도심에 주택을 가지는게 어려웠던 시대에는 대부분 사람들이 결혼 전에는 임대로 도심에 살고, 결혼 후에는 교외에 단독주택을 구입하는 케이스가 일반적이었다. 그러던 세대가 나이가 들어서는 자식과의 동거도 바랄 수 없고, 집손질하기도 힘들고, 장보기나 병원도 먼, 불편한 교외의 단독주택은 살기 어렵다라고…손자가 생기면 근처에 살고 싶은 생각이 들어서 집을 팔고 도심부의 아파트에 이사한다고 한다. 이전이라면 은퇴하는 세대이지만 일하고 싶다 ·일 할 수 밖에 없는 사정이 생기는 경우도 많다고 한다.

이런 고령화 사회 안에서 이후에도 가치가 남는 부동산의 조건은 다음 4점이라고 한다.

1.지반이 강한 (메립지가 아닌) 곳

2.역에서 10분이내인 곳

3.차가 서로 지나갈 수 있는 정비가 잘 된 곳

4.24시간 365일 팀 체제로 움직이는 의료기관이 지역내에 있는 곳

20년후, 30년후에 사람들이 어떻게 살아 가는지, 이미지해 보는 것도 중요 할 것이다.

이후 부동산 시장의 수요는 “단카이 세대”(団塊世代…일본에서 제2차 세계 대전 이후 1947년 ~ 1949년 사이에 베이비붐으로 태어난 세대)에 다시 눈을 돌리게 되면 도움이 될 지도 모르겠다.

거품경제를 누린 단카이 세대, 인생경험, 사회경험, 돈도 쓸 줄 알고 경험도 풍부하다.

그들이 선택하는 물건이 앞으로 가치가 있는 부동산 일지도 모른다.