도쿄역 주변재개발, 도시가 하나 더 생길 만큼 대량공급

일본 최대 업무 중심지인 도쿄역 주변의 대형재개발. 대부분이 도쿄 올림픽후의 완성을 예정하고 있어 2020년대 후반에는 크게 변모를 이룰 전망이다.

도쿄역 주변에서 계획되고 있는 주된 대형재개발 계획. 지요다구(千代田区) 마루노우치(丸ノ内)·오테마치(大手町), 중앙구(中央区) 야에스(八重洲)·교바시(京橋)·니혼바시(日本橋)의 주요 오피스 지역에서 2016년이후 완성 예정의 주된 빌딩. 일부 계획은 닛케이 부동산 마켓 정보의 추정에 근거한다. (CG이미지:캐드 센터)

위의 CG는 도쿄역 주변에서 2016년이후 완성이 예정되고 있는 주된 대규모 빌딩. 앞이 야에스(八重洲)·교바시(京橋)·니혼바시(日本橋) 지역, 도쿄역 뒤쪽이 마루노우치(丸ノ内)·오테마치(大手町) 지역.

오테마치에서는 올해 4월, 미쓰비시지소(三菱地所)가 다룬 초고층복합 빌딩 ”오테마치 Financial City Grand Cube” (번호①)이 완성되었다. 오피스 플로어는 소니생명보험이나 미쓰비시UFJ Morgan Stanley 증권, 쿄와하코기린(協和発酵Kirin), 노무라종합연구소 등이 입주해 만실상태로 가동할 예정이다. 별동으로서 7월에 개업할 예정인 호시노 리조트가 다루는 일본여관”HOSHINOYA Tokyo”도 화제가 되고 있다.

주변에서는 동 미쓰비시지소가 개발하는 ’오테마치 파크 빌딩’이나 미쓰이부동산과 미쓰이물산에 의한 2동의 초고층 오피스빌딩 계획(번호②)이 진행중이다. 4월에는 오테마치 1초메에 있는 마루베니(丸紅) 도쿄 본사 빌딩의 개축 계획도 밝혀졌다. 마루베니는 2015년에 완성된 ’도쿄 니혼바시 타워’에 임시이전해 2020년쯤 다시 오테마치에 되돌아올 전망이다.

■2028년까지 도시가 하나 늘어날 만큼 대량공급

재개발 계획 중 특히 돌출된 높이가 되는 것은 도쿄역 북쪽의 니혼바시 출구 정면에서 미쓰비시지소가 진행하는 도키와바시(常盤橋) 재개발 프로젝트(번호③)다. 높이 약390m, 지상 61층 건물의 복합 빌딩은 완성되면 일본 제일의 높이가 된다. 2021년도에서 2027년도로 걸쳐서 단계적으로 완성되어 총연면적은 약68만㎡이 된다.

야에스 출구 쪽에 계획되고 있는 3동의 초고층 빌딩(번호④∼⑥)은 미쓰이부동산이나 도쿄타테모노(東京建物) 등에 의한 재개발로 높이 250m전후의 빌딩이 된다. 연면적 합계는 약94만㎡에 달해 지하에는 합계 약1만9000㎡의 버스 터미널도 정비될 예정이다. 이 외에 스미토모부동산을 중심으로 ’야에스 후지야호텔’철거지 등의 재개발 계획도 진행되고 있다. 현재 중소 빌딩이 늘어서는 도쿄역 야에스 출구 부근의 스카이라인은 앞으로 극적으로 변화되게 된다.

오피스중개 대기업인 Sanko Estate의 조사에 의하면 마루노우치·오테마치·야에스·교바시·니혼바시의 주요 지역에서 2016년∼2028년에 완성될 임대 빌딩의 오피스 연면적은 합계 약206만㎡. 이것은 ’신 마루노우치 빌딩’의 약25동에 상당할 대량공급이다.  한편 동 지역에 있는 기존 임대 오피스 빌딩의 스톡은 약352만㎡. 금후 노후화해서 해체되는 빌딩도 있는 것을 고려하면 도쿄역 주변의 오피스 연면적은 대충 잡아도 십몇년후에는 1.5배에 증가할 계산이다.

동사의 조사에 의하면 신바시(新橋)·도라노몬(虎ノ門) 지역의 기존 스톡은 약190만㎡, 니시신주쿠(西新宿) 지역은 약178만㎡이다. 도쿄역 주변 개발은 이것들의 업무지구가 통째로 늘어날 만큼의 임펙트가 있다.

■빌딩간 경쟁부터 지역간 경쟁에

이 만큼의 대량공급에 의해 현재화하는 것이 입주자 획득 경쟁의 격화다. 특히 야에스 쪽의 지역에는 지금까지 대규모 빌딩이 적고 새빌딩의 스펙에 맞는 수요를 환기할 수 없으면 공실률 상승이나 임대료 저하를 일으키는 우려가 있다.

동사에 의하면 ’지금의 야에스·교바시 지역은 상업이나 제조업의 입주자가 비교적 많지만 모두가 성장 업종이 아니며 이대로라면 높은 임대료를 지불할 수 있는 입주자를 끌어당길 수 없다. 디벨로퍼 각사는 재개발로 지역의 캐릭터를 바꾸고 금융이나 IT, 바이오 관련 기업 등 새로운 수요를 끌어오려고 있다’라고 한다.

또한 앞으로는 개개의 빌딩간 경쟁이 아니라 지역간 경쟁이 높아지고 지역 전체의 통일 이미지나 입주자 기업을 지원할 소프트 전략이 중시된다고 예측하고 있다.

■도라노몬은’국제신도심’에

도쿄역 주변뿐만 아니라 니혼바시무로마치(日本橋室町)나 도라노몬, 신바시 등에서도 대형재개발 계획이 잇달아 밝혀지고 있다.

니혼바시무로마치 3초메에서는 미쓰이부동산이 진행하는 대형재개발이 2015년12월에 착공했다. 이 외에 다케다약품공업의 도쿄 본사 빌딩을 포함하는 재개발도 진행중이다. 미쓰이부동산은 이들 사업이나 야에스 재개발을 포함하는 10프로젝트를 ’니혼바시 재생 계획 제2스테이지’로서 니혼바시·야에스를 도쿄의 얼굴에 하려고 하고 있다.

도라노몬 지역에서는 모리빌딩이 4월에 ’도라노몬 히루즈 모리 타워’주위에 주택을 포함하는 3동의 초고층 빌딩을 새롭게 건설할 계획을 발표했다. 총사업비는 4000억엔, 2019년도에서 2022년도로 걸쳐서 잇따라 준공한다. 도라노몬 히루즈도 포함한 4동 연면적은 80만㎡, 오피스 연면적은 30만㎡, 주택 800호 규모가 된다. 터미널 역 등도 일체로 정비하는 것으로 도쿄를 견인하는 ’국제신도심”로서 기능시킬 계획이다.

이들 대량공급에 대하여 기존의 한정된 내수뿐에 기대를 거는 것은 어렵다. 해외 기업 등의 외수나 국내 성장 기업을 어떻게 획득할까가 재개발 프로젝트 성공의 열쇠가 되는 것 같다.