아파트 시장 ’한파’ 극심한 거래 부진

아파트 시장은 심각한 거래 부진 속에 봄인데도 한파를 맞고 있다. 2016년의 공급물량은 헤이세이 거품경제 붕괴 직후 1992년이래 24년만의 저수준을 기록했다. 한편 디벨로퍼가 안고 있는 재고 아파트는 해마다 증가해 대기업 4사의 2016년도(12월말 시점)의 재고는 3년전의  3배에 육박하는 수준이다.

원흉은 전국의 반수를 차지하는 수도권의 침체다. 공급물량 감소임에도 불구하고 계약율은 부진의 기준인 70%을 밑돈다.

부동산경제연구소에 의하면 2016년에 수도권에서 판매된 아파트의 평균 가격은 5490만엔, 5년간에 1000만엔 가까이 상승해 일반인은 따라갈 수 없게 되었다. 도내 23구의 1평당 단가는 332만엔과 2년전에 비해 15% 상승했다.

그래도 부유층의 수요에 의해 ‘억(億)션'(고급 맨션(아파트)) 만은 호조라고 하는 것이 작년 상반기까지의 모습이었지만 하반기부터는 하락세를 보이고 있다.

아파트의 당일‘완판’은 거의 듣지 않게 되었다는 것은 한 디벨로퍼 간부 이야기다. 판매가 순조로운 것은 도심 5구, 역에서 도보 10분 이내, 교외라면 터미널직결 등 특수한 조건이 없으면 어필할 수 없다고 한다. 

아파트 시장의 양상이 바뀌기 시작한 것은 2016년초부터다. 그것까지는 상속세대책이나 투자 목적의 수요도 겹쳐 수도권에서는 불티나게 팔려 금융기관의 융자 자세도 아파트 시장의 과열을 조장해서 구입 희망자의 금리부담은 줄어들었지만 그 이상에 가격이 앙등해 결국 서민에게는 그림의떡이 되었다.

땅값과 건축비 쌍방이 상승하고 있기 때문에 지난 몇년간 도심의 용지 취득은 어려움을 겪고 있으며 재개발이나 호텔 건설 러쉬도 겹쳐 만약 도심의 “역 근처”가 입찰에 나면 가격이 눈깜짝 할 사이에 뛰어오른다. 요즘에는 입찰에 참가하지 않고 상대거래로 교섭할 안건에 한정하고 있다고 딱 잘라 말하는 디벨로퍼도 나온다.

올림픽을 눈앞에 안건이 잇따르는 건설업계에서는 장인부족이 심각해 종합건설업체들은 채산이 좋은 공사를 신중하게 선택하고 있다. 아파트는 특정한 고객이외는 수주하지 않고 복수 업자에 견적을 시켜 값을 낮출 것 같은 안건은 거절하고 있다고 단언하는 업체도 있다.

그런 상황에서 대기업들이 주목하기 시작한 것은 기존 건물의 리노베이션이다.

롯폰기역에서 도보 4분, 국립신미술관의 눈앞에서 판매 중의 아파트는 건축후 11년의 임대 아파트를 도큐부동산(東急不動産)이 REIT로부터 1동 통째로 구입하고 분양사양에 리노베이션했다. 판매가격은 8500만엔대∼3억엔정도, 초고급사양으로 외관은 다소 건축년수를 느끼게 하지만 입지조건은 발군이다.

이런 토지를 이제 취득하는 것은 어렵지만 리노베이션이라면 종합건설업체에 의뢰하지 않아도 리폼 회사로 되기 위해 비용을 억제할 수 있고 공사기간도 짧게 마칠 수 있다. 도큐는 앞으로도 미나토구(港区)를 중심으로 건축후 10∼15년 정도의 임대 아파트를 대상으로 한 리노베이션 사업을 추진해 가는 계획이다. 마찬가지로 미쓰비시지소 레지던스(三菱地所RESIDENCE)의 시로카네다이(白金台), NTT도시개발(NTT都市開発)의 아자부주반(麻布十番) 등 리노베이션이 증가되고 있다. 하지만 리노베이션에 적합한 도심의 임대 아파트는 수량이 한정되어 있으며 앞으로 리노베이션 물건의 쟁탈전이 될 가능성도 높다.

주택구입을 검토하는 사람들이 몰려오고 있는 것은 아파트가 너무 비싸기 때문이라고 도내에서 단독주택사업을 전개하는 오픈하우스(OPEN HOUSE)는 말한다. 올해 9월기의 최종이익은 220억엔을 예상하며 5기연속의 최고이익갱신 예정이다.

동사에 의하면 세타가야구(世田谷区)나 네리마구(練馬区) 등에서는 아파트보다 1000만∼2000만엔 싼 단독주택도 진귀하지 않다라고 한다. 단독주택용의 토지는 비교적 쉽게 찾을 수 있고 값도 싸게 개발 할 수 있다. 아파트부터 단독주택에 흐르는 움직임이 계속된다고 보아서 작년 12월에 시부야에 대형 쇼룸도 개설해 적극공세를 행하고 있다.

리먼 사태로 미니 거품경제가 붕괴된 시기는 중소사업자가 재고의 투매에 달렸지만 그런 업자의 대부분은 도태되었다. 대기업들은 대폭적인 가격인하를 하지 않고 버티고 있으며 시황은 요구와 괴리한 상황이 잠시 계속될 것 같다.