군용지투자 열풍

일본에서 미군기지로서 사용되고 있는 토지를 군용지(軍用地)라고 부른다. 1972년5월에 오키나와는 일본에 반환되었지만 그 후도 미군이 사용하고 있는 기지,및 국토교통성이 관리하고 있는 나하공항 용지, 더해서 자위대기지도 군용지라고 한다. 4, 5년전부터 군용지에의 투자가 주목받아 왔지만 요즘 붐을 일으키고 있다. (2019.6.12류큐 신보‘열도 오키나와 경제’)

전 방위성, 오키나와 방위국 직원이었던 仲里桂一氏 (오키나와현 출신)은 경험을 살려 오키나와의 군용지투자를 중심으로 자산을 형성, 작년 허가를 얻지 않고 저서를 출판한 것으로 처분되어 그 후 사직해 군용지투자 컨설팅 회사, L&S컨설팅을 설립했다. 방위 각료가 “현역공무원이 직무상 알게된 정보를 사용해서 군용지투자로 벌고 있다”이라고 격노했다고 보도되어 단숨에 주목이 모였다.

군용지의 약3분의 2은 개인이나 현, 시정촌의 토지를 나라가 임차해 매년 임차료가 소유자에게 지불되고 있다. 원래 군용지료는 미군에 토지를 빼앗긴 주민에의 보상으로서 지불되어 온 것이었다. 그러나 상속세를 지불할 수 없는등의 이유로 손떼는 사람도 늘어나 군용지가 부동산 시장에 나돌기 시작했다.

군용땅투자의 이율은 현재 2%가까이로서 비교적 낮다. 매년 오키나와 방위국과 오키나와현 군용지주연합회로 교섭이 행하여져 다음해 의 임차료(1㎡당 가격 인상 금액)이 결정된다. 미군기지 주변에서는 진흥 개발로 땅값이 현저하게 앙등하고 있으며 임대료는 군용지료의 2배 가까이가 되고 있다. 그에 비해 군용지료가 지나치게 낮기 위해서 지주연합회는 지료 산정의 재검토를 나라에 요구해 방위성은 매년 증액하고 있다. 이게 임차료가 복리적으로 늘어날 이유다. 지금까지 실적으로서 임차료는 매년 약1%씩 상승하고 있으며 이율도 해마다 오르고 있다. 또한 2032년은 나라와 지주가 임대차계약을 갱신하는 시기에 해당해 예년의 곱절 이상의 대폭적인 증액도 확실시 되고 있다.

군용지 투자가 주목받을 이유는 그 외에도 있다.

·반환 문제가 있다고는 해도 사실상 빈방 리스크는 낮고 체납 리스크도 없다.

·유동성이 높다. 가데나 기지와 같은 인기안건은 몇 분만에 팔린다.

·나라에 매각할 경우는 양도소득세 공제로 5000만엔까지 비과세. 일본정부는 다액의 지출을 억제하기 위해 군용지를 회수하고 싶은 것이 본심.

·담보 가치가 높다.

·상속세대책이 된다.상속세평가액이 민간지보다 낮고 스스로 토지를 이용할 수 없기 위해서 세법상 40%감액이 적용된다. 최근 수년간 그전의 타워 아파트 절세와 같이 이용되고 있지만 앞으로는 나라가 대책을 강구할 것도 우려된다.

군용지의 가격을 정하는 것은‘배율’이라고 불리는 시세다. 년간 임차료의 몇 배인가를 나타내는 숫자로, 가데나 기지, 항공자위대 나하 기지는 58∼60배라고 한다. 당장 반환되지 않을 예정의 기지는 장기적인 수입을 기대할 수 있어 반환이 예측되는 장소는 재개발에 의해 땅값 상승이 기대되어 60∼65배가 되고 있다. 배율은 상승 경향으로 특히 최근은 현저하게 오르고 있다.

오키나와 방위국에 의하면 2018년의 미군기지 용지 소유자 중, 나라와 임대차계약을 체결하고 있는 것은 4만4523명으로 그 중 국외를 포함하는 오키나와현외 거주자는 4027명 (9%)을 차지하고 있다. 상속이나 증여에 더해 투자로서 구입한 케이스도 많다고 보여진다.

군용지료는 보상의 의미가 강해 기지 부담을 지지 않는 현외 거주자가 투자목적으로 그 은혜를 받는 것은 불공평으로서 현내 거주자의 구입이 우선될 경우도 많다. 현민에게서 보면 세금으로부터 지불되고 있는 군용지료에 의해 미군기지가 유지되고 있는 것에 대한 저항감도 강하다. 한편으로 기지내의 토지는 지주가 자유롭게 이용할 수 없기 때문 임차료 목적의 매매도 어쩔 수 없다고 하는 의견도 있다. 갈등 속 군용지투자의 열풍은 계속되고 있다.