부지매각사업 대상확대, 국토교통성

전국 분양 아파트 약655만호 가운데 건축후 30년을 넘는 물건은 약198만호, 40년초과 물건은 약81만호에 이른다.

20년후에는 40년을 넘는 아파트가 4.5배의 약370만호가 될 전망이다.

최근 국토교통성은 연립주택의 재생이라는 명목으로 공터 활용 시책을 내세우고 있다. 공터 활용 시책과는“아파트 부지를 적극적으로 매각시키는 제도의 적용 범위를 확대하는” 것이다.

지금 내진성이 부족하고 있는 아파트에 한해서 구분 소유자의 5분의 4이상의 다수결 등에서 부지를 매각하는 제도가 운용되고 있는데 이방식을 보통 낡음 아파트에도 적용 확대하는 움직임이 가속화되고 있다.

부지매각 제도는 거래를 가속화하게 하는 인센티브로서 용적률 완화가 담겨 있다. 즉 토지의 매수인은 거기에 종전보다 큰 건물을 만들어서 재개발 사업을 전개할 수 있다. 매수인이 건물을 해체·제거하고 아파트를 재건할 것인가, 상업 빌딩을 만들 것인가, 호텔이나 병원을 세울 것인가, 재개발의 권한은 디벨로퍼가 쥔다.

애초에 이 제도는 동일본 대지진의 발생 직후 피재 아파트가 민법의 원칙에 의한 “전원 합의”가 아니면 건물을 부술 수 없어서 대응에 시간이 걸렸기 때문 앞으로의 거대지진에 갖추어 2014년의 법개정으로 태어났다.  내진부족의 아파트는 수도직하 지진이나 남해 트로프 거대지진이 일어나면 거주자나 이웃주민의 생명·신체에 위험을 미치게 할 가능성이 있다. 그래서 미리 부지를 팔아서 안전한 건물을 재건축시키려고 하는 목적이다.

실제로 도쿄도내에서는 지요다구의 番町 Villa(1970년 건축)나 麹町三番町콘도(1971년 건축)이 부지매각 조합을 결성해서 부지를 매각했다. 제도의 대의명분은 방재나 사회안전에 있으며 아파트의 내진부족이 부지매각의 전제조건이다.

그런데 작년 12월20일, 국토교통성이 마련한《사회 자본 정비 심의회 주택택지 분과회 아파트 정책소위원회》는, 부지매각의 대상을 확대하는 방향을 명시했다.

“외벽의 탈락 등에 의해 거주자·이웃주민등의 생명·신체에 위험이 생길 우려가 있는 아파트”는 부지매각 사업의 대상으로 하는 것도 중요하다는 견해를 내보인 것이다.

게다가 일상생활에 필요한 기본적인 인프라 기능이 결여하고 대응이 곤란한 낡음 아파트는 용적률의 완화를 인센티브로 재건축의 원활화를 촉진해야 하다라고 가리켰다.

기본적인 인프라 기능과는 라이프라인이나 엘리베이터 등이다. 엘리베이터가 없고 급배수관이 열화한 낡은 아파트는 용적률을 올려서 고층 빌딩에 재건축해라,라고 나라는 부지의 매각뿐만 아니라 재건축도 추진하고 싶은 것 같다. 앞으로 이게 따라 낡음 아파트 부지매각이나 재건축의 법정비가 진행될 것이다.

또한 국토교통성은 수선 비용의 적립이나 관리 조합의 활동을 계획대로 실시하는 건물의 인정 제도를 창설해, 인정된 건물에는 세제 혜택 등을 검토한다. 노화한 아파트를 그대로 방치하지 않도록 하는 목적이다.

개정 법안은 2022년까지 완전시행할 예정이다.