수해 리스크 설명 의무화, 택지건물거래업법 개정 8월28일 시행

국토교통성은 부동산업자에 대하여 부동산거래시에 수해 하자드 맵(피해예측지도)에 의해 대상물건의 리스크를 설명하는 것을 8월28일부터 의무화한다. 매매, 임대를 막론하고 대상이 된다.

국토교통성은 7월 17일에 택지건물거래업법 시행규칙의 일부개정을 공포했다. 부동산거래시 중요사항설명의 대상에 <수방법(水防法) 규정에 근거해 작성된 수해 하자드 맵에 있어서의 대상물건 소재지>가 추가되며 8월28일에 시행된다. 구체적인 설명 방법등을 명확하게 하기 위한 택지건물거래업법의 해석·운용의 사고방식(가이드라인)의 추가도 동시에 행하여졌다.

2019년의 장마철에 규슈 지방에서 국지적인 큰비에 의한 대규모 수해가 발생한 후 국토교통성은 동년 7월에 부동산업계 단체에 대하여 부동산거래시에 하자드 맵을 제시해 수해 리스크에 관해 설명을 하도록 협력을 의뢰하고 있었다. 올해 1월에는 예산위원회에서 의무화의 방침을 내보이고 있었다가 지난달의 호우라도 구마모토현 히토요시시에서는 하자드 맵으로 침수가 예상되고 있었던 구역과 실제로 침수한 구역이 거의 겹치고 있었기 때문에 주민들이 수해 리스크를 파악하는 것이 중요하다고 의무화가 시급했다.

가이드라인에서는 구체적인 설명 방법으로서 수방법에 근거해 작성된 수해 하자드 맵을 제시하고 대상물건의 대략적인 위치를 나타내도록 지시하고 있다. 수방법에 근거하는 하자드 맵이란, <홍수>, <내수(雨水出水）※>, <고조(高潮)>하자드 맵이며 시정촌이 배포하는 인쇄물 또는 시정촌의 홈페이지에 게재되고 있는 것을 인쇄한 것이며 입수가능한 최신의 것을 사용하도록 권장되고 있다.

※내수(内水）…공공 수역에 빗물을 배수할 수 없는 것에 의한 홍수.

또한 국토교통성은 부동산업자가 설명시에 하자드 상에 기재된 대피소에 대해서도 맞춰서 그 위치를 나타내는 것이 바람직하다고 하고 대상물건이 침수 상정 구역에 해당하지 않는 것에 의해 수해 리스크가 전혀 없다고 상대방이 오인하는 적이 없도록 배려하는 것도 요구하고 있다.

재해 리스크의 유무는 부동산계약 체결의 판단에 크게 영향을 준다. 재해관련에서는 대상 부동산이 <토사재해 경계 구역내인지 아닌지>, <해일재해 경계 구역내인지 아닌지>에 대해 중요사항 설명 항목으로서 이미 정해져있지만 8월28일 이후에 계약을 맺을 경우는 토사재해, 해일재해, 수해(홍수·내수·고조)의 위험성이 높은 구역내에 대상 부동산이 있는지도 설명이 의무화되게 된다.

국토교통성은 임대를 대상에 중요사항설명  전자화의 사회실험을 진행되고 있다. 사회실험이라도 서류는 인쇄해서 사전에 설명 상대에게 송부할 필요가 있어 수해 하자드 맵도 거기에 포함되게 된다. 9월부터는 새로운 가이드라인에 의한 제2기 실험을 시작할 예정이다.

업계단체도 중요사항설명서의 서식변경을 서두르고 있으며 택지건물 거래업 협회는 새로운 설명 항목을 추가하고 시행에 앞서 8월18일경의 서식공개를 예정하고 있다.