부동산 ”小口化” 시장 급성장　 상속세 대책

최근 몇년 한 고액의 부동산을 분할, 소액화하여 판매하는 “ 부동산 小口化(소액화) 상품 “가 증가하고 있다. 이것은 사업자가 복수의 투자가로부터 자금을 모아 그 자금을 수익 부동산의 취득·운용에 충당한다는 것으로 임대료 수입이나 매각익이 출자액에 따라 분배된다.

증가한 계기는 부동산특정 공동사업법의 개정이다. 2017년과 19년의 법개정으로 사업자의 허가 기준이 완화되었기 때문에 신규 사업자가 참가하기 쉬워져 크라우드펀딩 등 투자 플랫폼의 정비도 있어 상품이 단번에 늘어났다. 상품에 따라 다르지만 실질 수익률은 2~7%가 많다.

인기의 가장 큰 이유는 상속세 대책에 활용할 수 있는 점이다. 상속재산 중 토지는 시가에 비해 낮게 평가할 수 있다. 상속세 산출의 기초가 되는 노선가는 시장가격에 가까운 공시지가의 80% 정도로 산출되기 때문이다. 건물 부분에 대해서는 고정자산세 평가액에 근거하여 평가되지만 임대용 부동산으로 하면 평가액은 더욱 낮아진다. 자산가치를 압축하는 효과에 더해 부동산小口化상품은 금액으로 구입할 수 있기 때문에 분할도 용이해져 상속인에게 평등하게 나눌 수 있다. 또한 부동산의 관리 운영 등은 관리회사가 하기 때문에 번거로움도 들지 않는다.

최근에는 증여세를 억제하는 수단으로 활용되는 경우도 눈에 띈다. 증여세에는 1인당 연간 110만엔의 기초공제범위가 있다. 그래서 시가환산하면 110만엔 이상의 가치를 가지는 부동산小口化상품을 자산 가치 압축 효과로 평가액을 110만엔 부근까지 인하해 생전 증여한다. 현금으로 증여하는 경우와 비교해 증여세가 10분의 1로 끝나는 경우도 있다고 한다.

부동산小口化상품에는 익명조합형과 임의조합형이 있다.

・익명조합형

부동산의 소유권은 사업자가 갖고 있기 때문에 출자자는 소유권이 없고 등기부에 이름이 실리지 않는다. 배당금을 받고 출자금은 만료 시 반환된다. 손실이 발생한 경우에도 출자금 이상의 손실이 나오지 않는다.

・임의조합형

임의조합은 출자자와 사업자가 부동산을 공유로 소유하게 되기 때문에 부동산등기를 하고 지분에 따른 소유권을 가진다. 따라서 지분에 따른 손익은 출자자에게 귀속된다.

상속대책으로 이용되는 것은 임의조합형이다. 임의조합형은 부동산을 소유하고 대출하여 부동산 소득을 얻게 되기 때문에 당연히 상속이 발생하면 부동산 평가, 대가로서의 평가, 조건에 해당하면 소규모택지 등의 특례를 받을 수 있다.

부동산小口化상품은 저당권 설정을 할 수 없기 때문에 차입구입은 어렵고 자기자금으로 투자하게 되어 그만큼 현예금은 감소한다. 상속세를 줄일 수 있을지 모르지만 상속인의 의향으로는 현예금 상속을 희망할 가능성도 높아 상속인과의 상담이 필요하다. 또한 임의조합형에 걸리는 손실은 다른 부동산 소득이나 급여 소득과 일체 손익 통산할 수 없다. 게다가 매각이나 해약에는 사업자의 승낙이 필요하기 때문에 주의가 필요하다.