주택업계 2025년 문제

①에너지 절약 기준 적합의 의무화

건축 기준법의 개정에 의해 2025년 4월 이후 신축 주택의 에너지 절약 기준 적합이 의무화된다. 단열 성능 향상과 에너지 소비 설비의 효율화, 태양광 발전 등에 의해 건물의 에너지 소비를 억제하고 환경 부하 의 경감을 목표로 한다 . 특히 단열 성능과 1차 에너지 소비량에 관한 기준이 새롭게 추가되었기 때문에 앞으로는 단열 성능이 높고 친환경 집 밖에 지어지지 않게 된다. 주택회사에는 이 에너지절약 기준을 충족하는 것 외에 에너지절약 관련 서류 제출 등 지금까지 이상으로 수고나 비용이 요구된다.

내년의 법 개정을 전제로 대기업 건매 회사는 2024년 시점에서 이미 단열 등급 5, ZEH 레벨의 주택을 표준으로 건축하고 있는 곳도 있지만 2024년 시점에서도 단열 등급 3, 그 이하로 건축해 판매되고 하고 있는  주택도 있어 싸다고 해서 구입하는 것은 매우 위험하다. 2025년 4월 이후 단열 등급 4 미만의 주택은 기존부적격이 되어버리기 때문이다. 단열등급의 표기는 지금까지 의무가 아니었기 때문에 하우스메이커로 건축된 주택조차 단열등급 불명의 주택도 많이 존재한다. 기존부적격이 된 중고는 가격도 떨어질 가능성이 높기 때문에 리노베이션으로 단열 성능을 올리려고 해도 대규모 수선에도 어려운 것이 2025년 문제다.

②4호 특례의 축소

2025년 건축기준법의 개정은 에너지절약기준 적합의 의무화에만 그치지 않고 같은 해 4월부터 4호 특례도 축소된다. 나무 건축의 경우는 2층건물 이하, 바닥 면적이 500㎡ 이하, 처마 높이 9m 이하, 높이 13m 이하의 건물이, 그리고 목조 이외는 단층집 그리고 바닥 면적이 200㎡ 이하의 건물이 특례의 대상이었다.

지금까지 목조의 일반 주택의 대부분은 4호 특례의 대상이 되고 있었지만 2025년부터 이 특례가 축소되어(사실상의 철폐) 일반 주택도 필요한 서류를 모두 제출해야 한다. 구조 계산은 4호 특례에 의해 지금까지 목조 일반 주택은 생략해도 좋게 되어 있었지만 앞으로는 모든 주택에 구조 계산이 요구되게 된다.

신축 단독주택이라면 단순히 구조계산이 늘어난다는 이야기로 끝나지만 중고 단독주택의 대규모 리폼까지 확인 신청이 필요하면 어느 리폼 회사에서도 공사를 할 수 있는 것은 아니다. 설계도면이 남아 있지 않은 주택이라면 벽을 부수어 구조를 확인하고 도면을 재작성하는 곳에서 시작하기 때문에 중고 단독주택을 구입해 리노베이션이라는 것은 현실적으로는 불가능해지는 것이 상상된다.

2025년 법 개정에 의해 한층 더 건축비가 오를 것도 예상되기 때문에 단독주택의 구입에는 주의가 필요하다.