아파트 관리 조합, 자산 운영으로 전환

물가 상승을 받아 아파트 관리조합이 수선적립금의 자산운용으로 움직이고 있다. 주택금융지원기구가 관리조합용으로 발행하는 10년채인’맨션 스마일채’의 2024년도 응모수는 3592조합으로 전년대비 30% 증가했다. 건축자재나 인건비 상승으로 이전 견적액으로는 수선이 불가능하기 때문이다. 국토교통성의 2023년도 조사에서는 적립액이 계획에 비해 부족하다고 응답한 관리조합은 거의 40%에 달했다.
만기시 평균이율은 시장금리 등을 바탕으로 결정하고 있다. 2020년도는 0.1%를 인터럽트하고 있었지만 금리 상승으로 24년도는 통상 분으로 0.475%, 관리계획 인정을 받은 아파트는 0.525%가 되었다. 25년 발행 예정은 통상 분 0.500%, 인정분으로 0.550%로 되어 있지만 자재 가격이나 인건비 상승률에 훨씬 미치지 못하다. 구매에 움직이는 조합이 늘고 있다고는 해도 국토교통성 조사에 의하면 전체의 19% 정도에 머물고 있어 은행 정기 예금으로의 운용이 35%, 보통 예금이나 결제성 예금에 자금을 맡고 있을 뿐의 조합도 많은 것이 현실이다.
운용 요구가 높아지는 가운데 새로운 상품도 등장하고 있다. 대출형 클라우드 펀딩(CF)을 다루는 Funds는 지난해 12월 관리조합용 운용 상품을 개발했다. 대출형 CF는 투자자들이 모은 자금을 기업에 대출하고 수익의 일부를 투자자에게 분배하는 금융상품이며 예정 이자율은 연 1~3% 정도로 스마일채를 넘는다. 리스크를 최대한 줄이기 위해 대출 대상은 상장 기업 등에 한정된다. 만기는 1~3년으로 짧고 대규모 수선 타이밍에 대응하기 쉽다. 대출처는 관리조합의 방침에 따라 회사가 후보를 선정하여 제안한다.
관리조합은 적립금을 줄이지 않는 것을 가장 중시하기 때문에 상대적으로 위험이 큰 투자신탁 등에 손을 내기 힘들다. 수선 전에 운용을 그만두고 현금으로 해야 한다는 점도 계속적인 운용의 어려움으로 이어지고 있다. 고위험 운영에 대해 구분 소유자의 합의를 얻는 것도 쉽지 않습니다.
국내 아파트관리조합의 적립금은 2조엔 규모로 불리며 은행예금에 단지 놓여 있는 만큼의 적립금을 안정운용하는 움직임을 활발화시키기 위해 전문적인 지견을 가진 금융기관의 지원과 상품개발도 중요해진다.