원상회복공사 비용 부담의 합의와 착오(도쿄지방법원 2022년 3월 15일 판결)

음식점포의 임대차계약이 종료될 때 원상회복공사 비용을 135만엔으로서 보증금 등을 충당해도 부족한 50만엔을 임차인X가 임대인Y에게 지불하다는 퇴거정산의 합의가 XY간에 성립해 X는 이를 지불했다. 그러나 Y가 공사를 실시하지 않고 설비를 남긴 채 그대로 새로운 임차인에게 임대했기 때문에 X가 Y에 대해 135만엔의 반환을 요구했다.

판결

퇴거시 정산의 합의에 있어서 임차인 X는 임대인 Y에 의한 원상회복공사가 실제로 실시된다고 해서 비용을 부담하는 취지의 동기(動機)를 묵시적으로 표시하고 있었기 때문에 그 후 Y에 의한 원상회복 공사가 실시되지 않았던 경우는 ‘동기의 착오’에 의해 합의는 무효가 된다(旧민법 95조)로서 X의 Y에 대한 청구를 인정했다.

유의점

임대차 계약 종료시 임차인이 원상 회복 공사 비용을 지불하고 퇴거시 정산을 했음에도 불구하고, 그 후 임대인이 공사하지 않고 그대로 (居抜 = 전 임차인이 사용 하고 있던 내장이나 설비 등을 그대로 인계하는 상태) 다음 입주자에게 임대하거나 건물의 매각이나 해체를 하거나 해 그것을 알게 된 임차인이 공사 비용의 반환을 요구하는 사례는 적지 않다.

단 지금까지의 재판례에서는 임차인은 원래 지고 있던 원상회복의무를 금전의 지불에 의하여로 이행하는 것에 합의했기 때문에 그 후 원상회복공사를 실시할지 여부는 임대인의 자유이며 임차인이 거슬러 올라가 원상회복의무를 면할 이유는 없다고 해서 임차인의 청구를 인정하지 않는 사례가 많았다고 할 수 있다.(도쿄지방법원 2017년 12월 8일 판결, 2019년 10월 1일 판결 등)

그러나 본 판결은 ‘동기의 착오’라는 새로운 이론로 임차인의 구제를 인정했다. 즉 임차인은 자신 대신에 임대인이 원상회복 공사를 실시한다고 믿어 그 동기에 근거해 공사 비용을 지불하는 합의를 했기 때문에 실제로 공사가 이루어지지 않고 임차인의 동기에 오해가 있었던 것이 밝혀졌을 때는 적어도 그 동기가 임대인에게도 시사되고있었다면 합의를 무효로 하고 공사비를 임차인에게 돌려줘야 한다는 것이다.

다만 동기가 ‘묵시적으로 표시’되어 있었다고 말할 수 있으려면 어느 정도의 사정이 필요할지 (본 사례에서는 해약시 협상으로 임차인이 원상회복 비용 부담을 경감하려는 행동을 취하고 있었다), 합의 후 사정 변경으로 원상회복공사가 불필요해진 경우도 합의시의 착오라고 평가되는지 등 이 판결의 사거리가 어디까지 미칠지는 확실하지 않다. 실무상의 분쟁 예방책으로서는 상세한 합의서를 작성할 수밖에 없지만 해체 등으로 원상회복 공사를 실시하지 않는 것이 확정되고 있는 경우 등은 전문가의 의견을 듣는 것이 좋을 것 같다.

※동기(動機)의 착오란 의사표시의 전제가 되는 동기에 오해가 있는 경우이며 旧민법하의 판례에서는 동기가 명시 또는 묵시에 표시되고 있을 때에 한해서 착오의 주장이 허락되었다. 현행민법도 명문으로 이 규율을 도입하고 있다.(민법 95조 1항 2호·2항)