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아파트 결함 배상 청구, 법률과 표준 규약을 개정

정부는 공용부분에 결함이 있던 아파트에 관해 관리조합이 손해배상을 청구하기 쉽게 한다. 법률을 개정하여 조합이 주민을 대표하여 배상 청구할 수 있음을 명확히 했다. 국토교통성이 정하는 관리규약의 가이드라인도 개정하여 받은 배상금의 사도에 관하여 과거의 구분소유자가 간섭할 수 없게 한다.

아파트에서 외벽균열 타일탈락이나 누수, 내진성 부족 등의 결함이 발견된 경우 인도 후 10년간은 하자 담보 책임에 의해 판매자가 배상해야 한다. 개수시 수선적립금 등을 자본원으로 조합이 비용을 일단 부담해 손해배상을 청구하는 경우가 있다. 현행 구분소유법에서는 배상청구를 둘러싸고 관리조합이 과거 소유자까지를 대표하지 못하고 소송의 방해가 되고 있다는 지적이 있었다. 법제심의회에서 논의를 거쳐 5월 23일의 참원 본회의에서 동법의 개정이 정해져 2026년 4월부터 시행한다.

중고로 구입한 소유자가 1명이라도 존재하는 아파트에서는 ​​관리조합이 대리로 청구하기가 어렵다. 중고 구매자가 있는 조합은 원고 적격이 부족하다고 도쿄지방재판소의  2016년 판결로 판단된 배경이 있다. 구분소유권이 새로운 거주자로 옮겨도 손해배상의 청구권은 자동으로 이전하지 않기로 되어 관리조합이 이전 소유자를 찾아서 배상청구권의 양도에 관한 동의를 구할 필요가 있어 재판의 장벽이 되고 있었다.

배상금을 쟁취했다고 해도 과거의 소유자가 일부를 ‘먹튀’할 리스크가 있서 이번 법개정만으로는 불충분이라고 야당는 대응을 요구했지만 법무성이나 국교성은 헌법 29조의 재산권을 침해할 가능성이 있다고 신중한 견해를 나타냈다. 그래서 법개정과는 별도로 관리조합이 규약 작성시에 참고로 하는 국교성의 ‘표준관리규약’을 개정하기로 했다. 전국 90% 이상의 관리조합이 준거하고 있지만 법적인 구속력은 없다.

국교성은 표준규약을 26년 4월까지 개정해 과거의 구분 소유자가 관리조합에 의한 손해배상청구권 행사에 의사표시할 수 없다는 내용을 담는다. 맨션관리사나 업계 단체 등을 통해 주지 철저를 도모해 각 조합의 규약에의 반영으로 연결한다.