도시부, 대형 빌딩 개업 러시 ～오피스의 2012년 문제①

동경증권거래소 ＲＥＩＴ지수는 일시 1000의 큰 라인을 회복했지만, 2007년의 최고값의 4할의 수준에 머무른다.

닛케이 평균주가가 1만엔을 밑돌면, REIT지수도 영향을 받게 하락했다. 본격적인 상승 시나리오에는 이르지 않고 있다.

REIT·부동산시세에 있어서 최대의 걱정 재료는 「오피스의 2012년 문제」다.

올해 도쿄는 오피스 빌딩의 완성 러시를 맞이한다. 23구내에서 공급되는 연면적은, 도쿄돔 38개분에 상당하는 181만㎡에 달할 전망이다.과거 30년간으로 3번째의 높은 수준이며, “롯폰기(六本木)히루즈”가 개업한 2003년(216만㎡)이래의 수준이다. 당시는 “2003년 문제”라고 말해져서 도심 5구의 공실률은 약8%이었다.

현재의 공실률은 7%강으로 상황은 닮았지만 “2003년 문제”때는 완만한 경기회복에 의해 2007년에는 공실률이 2%대에 저하되었다. 임대료도 2004년을 바닥에 2008년의 리만·쇼크까지는 상승 기조이었지만 이번은 그 재현은 어렵다.

도심 5구 (지요다구(千代田區)·츄오구（中央區）·미나토구(港區)·신주쿠구(新宿區)·시부야구(澁谷區))의 3월말 오피스 빌딩 임대료는 43개월연속으로 하락하고 과거 최저를 갱신하고 있다.

미국계 부동산 서비스 회사CBRE에 의하면 공실률의 개선은 「빨라도 올해 후반 이후」, 독일 증권 디렉터에 의하면 임대료에 반전의 조짐이 보이는 것은 「내년 후반 이후」라고 본격적인 회복에는 시간이 걸릴 전망이다.

부동산의 잠재적인 판매 압력도 아직 남아있다. 도시미래 종합연구소에 의하면, 상장 기업등 2011년도의 부동산거래액수는 전년도비교로 16%감소의 1조7715억엔에 머물었다. 이것은 부동산을 가지고 있는 측이 지금 시세수준으로 팔면 손실이 표면화하기 위해서 판매를 삼가하고 있기 때문이다.

REIT에의 자금유입을 촉진시키기 위해서는 보유 자산의 매력을 높이는 노력도 필요하다. 일본REIT시장의 시가총액은 약3조5000억엔으로, 6할이상이 오피스나 주택에 치우쳐 있는 위에 지명도가 높은 빌딩이 REIT에 짜여지는 예는 적다.

시가총액이 40조엔에 달하는 미국의 REIT에서는 상업·물류시설이나 병원, 양로원등 다양한 자산을 보유하고 있다.

미국에서는 부동산소유자가 REIT에 자산을 양도할 때의 양도이익과세를 미루는 제도를 도입한 것을 계기로 우량물건이 REIT에 갖추어지게 되었다. 일본 시장의 활성화에는 규제 완화나 세제면의 정비가 과제다.

오피스 빌딩 수요를 어디에 찾아내야 할까?

신주쿠(新宿)역 주변지구는 작년말에 일본의 「국제전략종합 특구」로 지정되었다.

외국기업의 아시아 통괄 거점이나 연구 개발 거점을 집적시키는 것으로, 민간투자의 촉진을 노리는 도쿄도의 「ASIA  Headquarter 특구」구상이다. 특구로 지정된 곳은 도내 5군데.

2012년 문제 안에 있어도 신주쿠역 주변지구는 전환의 가능성이 높다.