지진 재해로부터 1년, 「일본은 비교적 싸다」머니 회귀

2012년의 공시지가(1월 시점)은 도심부를 중심으로 바닥을 살피는 움직임이 나왔다.

일본경제는 출생률 감소,고령화나 산업공동화등 구조문제를 안고, 동일본 대지진 재해로부터의 부흥이라고 하는 무거운 과제도 떠맡고 있지만, 부동산 시장에는 머니가 되돌아오기 시작했다.

도쿄(東京), 오사카(大阪), 나고야(名古屋)의 3대도시권 상업지의 지가는 평균으로 전년대비 1.6% 하락과, 전해(2.5%)보다 하락 폭을 줄있다. 거래는 지진 재해 직후에 일단 부진했지만 2011년 후반부터는 활발해져 있다.

“부동산증권화 협회”에 의하면, REIT의 물건취득금액은 2011년에 7144억엔과 33% 늘어났다.

리만·쇼크가 있었던 2008년에는 미치지  않지만, 바닥의 2009년 비교에서는 약3배다.

JR시나가와(品川)역에서 도보 5분, 고층빌딩  떼의 일각을 차지하는 미쓰비시중공(三菱重工) 빌딩의 소유자가 작년 바뀌었다. 그 빌딩에 본사를 차리는 미쓰비시중공업(三菱重工業)이, 부동산투자신탁(REIT)의 “일본 빌딩 펀드 투자 법인”을 중심으로 하는 투자가연합에 600억엔이상으로 매각했다.

성약액수는 작년의 국내부동산거래로 굴지의 규모다.  주변 지가의 하락율은 대폭 축소했다.

2011년의 공시지가에서는 6.6%의 마이너스이었지만, 2012년의 하락율은 2.6%이다.

일본 빌딩 펀드의 운용 회사간부는 「주변지역은 앞으로도 유망하다」라고 말한다.

“게네디쿠스 부동산투자 법인”（KENEDIX Realty Investment Corporation）이 작년 취득한 삿포로（札幌）역 북출구의 오피스 빌딩 부근에서는 지가가 3.5% 상승했다.

REIT의 부동산구입이 지가의 하락에 제동을 거는 구도가 부활해 시작하고 있다.

해외 머니도 일본에 되돌아오기 시작했다. 영국부동산 대기업의 “그로브너”(Grosvenor)는 지난 가을, 리만·쇼크 후부터 중지하고 있었던 일본 투자를 재개해서 롯폰기(六本木), 미나미아자부(南麻布)의 고급임대 맨션을 잇따라 구입했다.

싱가폴과 중국의 정부계 기업은 공동으로 15의 물류시설을 1226억엔으로 취득해서 작년 국내최대의 부동산거래가 되었 다.

배경으로는 일본 시장은「비교적 싸다는 인식」이 있다. 해외쪽이 주목하는 것은, 부동산의 투자 이율에서 자금조달 비용을 나타내는 장기금리를 제해서 실질적인 운용 이율을 가리키는 「이율 격차」라고 하는 지표다. 독일 증권에 의하면, 일본은 최신의 수치가 5.12%과, 같은 아시아의 홍콩(1.77%)이나 싱가폴(2.07%)을 상회한다. 아시아 주요도시의 지가는 세계적인 금융완화로 넘친 머니가 들어와 앙등이 계속되었지만, 유럽 채무위기를 받아서 조정의 조짐이 나오고 있다.

한편으로 일본은 지진 재해 부흥 수요가 예상되어 지가 최저 가격에의 기대가 많아져 있다.

해외의 「실제의 수요」도 부동산 시장에 들어오기 시작했다.

두드러지는 것은 IT분야에서 일본 시장개척을 목표로 하는 아시아 기업이다.

도심에 오피스를 차리고 지가를 유지하는 역할도 지다. 도쿄·오테초(大手町)의 고층 타워 「퍼스트 스퀘어」에 입주하는 중국의 대통신기기 메이커 “華為技術”는 작년, 입주 지역을 3배에 했다.

4월 개업할 복합 빌딩 「시부야(澁谷)히카리에（Shibuya Hikarie)」에는 한국계 넷서비스 대기업, NHN재팬이 들어간다.

한국요리집이나 아이돌 상품등을 다루는 잡화점이 나란히 서는 신주쿠구(新宿區)의 JR신오크보(新大久保)역에서는 「한류 붐」이 계속되고 폭넓은 년대의 여성이 대거해서 찾아온다. 역의 서쪽 지가는 1.9% 상승했다.

밝은 조짐이 보이기 시작한 부동산 시장이지만, 올해는 도쿄에서 대형 오피스 빌딩이 잇따라 완성하고, 공급 과잉이 염려되는 「2012년 문제」가 현재화한다. 지가의 장래는 지진 재해로부터의 일본경제의 회복력을 반영한다고 말할 수 있을 것 같다.