수익력으로 측정하는 도쿄·”灣岸(wangan)”의 가치

東京灣岸（WANGAN）에리어

・・・고토구(江東區)의 TOYOSU(豊洲), ARIAKE（有明）,SINONOME （東雲）등,　동경만(東京灣)해안 지역

灣岸 지역은, 2000년이후의 초고층 맨션 붐과 재개발에 의해 발전·확대해 왔었습니다.

신흥의 주택공급지인 이 지역이 최근의 불황 속에서 어떤 상태로 유지 됐을까?

현지판매 센터에의 하면 “리만 쇼크후, 반년간은 다른 지역과 동일하게 부진한 상황이 계속되고 있었지만 작년 봄 경부터 수요가 증가되고, 시세는 되돌아 오고 있다”  라고 합니다.

灣岸에리어의 중고 맨션 판매 가격은 어느 맨션을 봐도 신축때보다 비싸고, 특히 도요스(豊洲)의 가격 상승율이 비싸습니다.

현재　豊洲에리어의 재개발지구에서 분양되고 있는 신축 맨션의 평단가가 280만엔정도.

豊洲 2가, 3가의 인기 타워 맨션으로는 중고라도 270만~280만엔으로 움직이고 있습니다.

전망이 좋은 주거지와 평 300만엔을 넘는 것도 있습니다.

그럼「신축 맨션PER」을 기초로　灣岸 지역의 자산가치를 검토해 봅시다.

「신축 맨션PER」은 대상역의 신축 분양 맨션의 가격이 월액임대료의 몇년분에 해당한지를 산출한 데이터입니다.

(신축 맨션 가격÷<월액임대료×12>).

이 PER의 수치가 낮을 수료 구입한 부동산을 임대했을 경우 단기간에서 구입액 회수할 수 있다고 하는 것, 즉 수익력이 높은 것을 나타냅니다.

신축 분양 맨션의 70m2 환산 가격은 (집계기간 2008년1월∼2009년12월의 2년간) “浜松町”에서 7668만엔, “八丁堀”가 6325만엔, “豊洲”가 6079만엔과 3역에서 6000만엔을 넘습니다.

“月島”가 5824만엔,　“品川seaside”가 5872만엔.

비교적 가격이 싼 것은, “有明tennis-no-mori” 5286만엔, “勝どき(kachidoki)” 4592만엔.

도심부 평균이 5793만엔이므로, 거의 같거나 또는 평균을 약간 밑도는 가격으로 맨션이 판매되고 있습니다.

그리고, 중고 맨션의 70m2 환산 임대료는 도심부 평균이 19만5666엔.

그에 비해, “勝どき”가 22만 8090엔, “豊洲”가22만 5348엔, “有明tennis-no-mori”가24만 7065엔으로, 어느 지점에서도 20만엔을 넘는 임대료로 높은 수준에 있습니다.

임대료는 주오구（中央區）나 지요다구(千代田區)등의 “超”도심부로의 액세스시간 단축과 거의 정비례합니다.

따라서, 교통 편리성이 높은 湾岸지역은 대체로 높은 임대료 설정이 됩니다.

그리고 신축 맨션PER의 수치는, 도심부 평균PER이 24.67.

이것에 대하여, “勝どき”16.78, “有明tennis-no-mori”17.83, “月島”19.31라고 하는 것처럼 PER20이하의 지점이 있어 “豊洲”에서 22.48, “品川seaside” 22.59등, 湾岸지역에서는 어느 쪽 역이든 평균치를 밑돌고 있습니다.

“六本木”나 “千馱谷”등 내륙부의 옛 주택지에서는 분양 가격이 비싼 반면, 임대료가 상대적으로 싸기 때문에 PER이 30을 넘는 에리어도 적지 않습니다. 수익성에서 생각했을 때에는 湾岸지역이 유리라고 말할 수 있습니다.

灣岸에리어의 대부분은 대규모 재개발에 의한 도시 만들기가 베이스에 있습니다.

재개발에서는 맨션을 세움과 동시에 쇼핑센터등의 상업시설, 병원, 학교등의 생활 설비등도 정비되므로 주거 환경의 편리성이 높아집니다.

그 환경에 끌려서 주거를 희망하는 사람들이 늘어나고, 그 결과 임대료 수준도 상승하므로 수익률이 높아진다고 볼 수 있습니다.

또한 이 지역에는 대규모 타워형의 맨션 분양이 일반적입니다. 

대부분이 내구성의 높은 콘크리트를 사용한 高스펙 건물에 로비에는 “concierge”가 상주하고 충실한 공용 시설등 편리성도 높고 灣岸에리어에서만 맛볼 수 있는 개방적인 전망도나 자산성을 높이는 요인이 되어 있습니다.

PER가 낮은 지역은 주거와 투자의 선택이 적극적으로 검토할 수 있고 라이프 스타일의 변화에게 대응한 출구전략을 세우기 쉽다고 말할 수 있습니다.

전략적인 맨션 구입을 생각하면, 超도심 지역에 근접하는 입지에 좋은 점,스펙이 높고 주거 환경의 쾌적성도 높은 이 지역은 가장 구입에 적합하다고 볼 수 있습니다.

임대료수준이 급격히 하락하는 일은 드물거라 생각하며, 또 이 지역의 수익성은 앞으로도 유지될 것 같습니다.