부동산 평가　～DFC법

부동산의 가격을 판단하기 위해서, 부동산 평가로 사용되는 3개의 방법에는,  「거래 사례 비교법」, 「원가법」, 「수익환원법」이 있습니다.

어느 중고 맨션 1실의 가격이 얼마라면 타당한가, 어떻게 판단합니까?

「거래 사례 비교법」은, 같은 부동산이 얼마에 매매되고 있을까 조사하는 방법입니다.

같은 맨션의 다른 방이 언제, 얼마에 매매되었는가 하는 사례를 수집해, 층이나 방향이 유리한가 불리한가 비교해, 시계열등을 고려하고, 그 방의 부동산 가격을 산출합니다.

같은 맨션의 사례가 없는 경우에는, 주변의 맨션의 사례도 수집해, 가격을 산출합니다.

「원가법」은, 이것과 같은 부동산을, 토지를 사 건물을 건설하면 얼마 걸리는지를 재계산해 부동산 가격을 산정하는 방법입니다.

「수익환원법」은, 부동산 가격을 수익면으로부터 생각하는 방법입니다.

연간의 집세 수입으로부터, 세금, 관리비, 수선비, 수수료 등 경비를 공제한 순수익을 바탕으로 해 부동산의 가격을 추정하는 것이 수익환원법입니다.

수익환원법에는, 몇개의 수법이 있어, 그 중의 하나가 디스카운트 캐쉬 플로우법(DCF법)입니다.

DCF법（Discounted Cash Flow, 디스카운트 캐쉬 플로우법）이란, 부동산으로부터, 「장래, 얻을 수 있다고 기대되는 순수익의 현재 가치의 총화」에 의해서, 부동산의 가격을 산출하는 방법입니다.

통상,일정한 보유(수익) 기간에 임대료 수입을 얻고, 보유기간 종료시점에 부동산을 매각해, 매각 수입을 얻는다고 하는 스킴에 근거해, 수익 가격을 산출합니다.

DCF법에서는, 각 기간의 순수익을 현재 가치에“할인한다”라고 하는, 돈의 시간적 가치를 고려하는 작업을 합니다.

게다가 DCF법에서는, 보유기간 종료후의 전매 가격도 예측해 가격에 반영시킵니다.

예측된 전매 가격에 대해서도, 전매시부터 현재까지의 시간적 가치를 고려하고, “할인”의 작업을 실시합니다.

일반적으로 이하의 식에 의해 산정합니다.

　Ｖ ＝ ａ／（１＋ｒ）＋ａ／（１＋ｒ）^2 ＋ ･･･

　　　　　＋ ａ／（１＋ｒ）^n ＋Ｖn／（１＋ｒ）^n

Ｖ ： 수익 가격, 　a ： 초년도의 순수익,

ｒ ： 할인율(기대 이율),　 n ： 보유기간(수익 기간),

Ｖn： 보유기간(수익 기간) 종료시점의 부동산 가격

구체적인 예로 설명합니다.

1억엔으로 팔아지고 있는 임대 맨션 1동을 예로 듭니다.

이 수익 부동산을 사도 좋은 구매가격을 계산해 보겠습니다.

【상정 조건】

・　구입 5년 후에, 7000만엔으로 매각할 수 있다.

・　5년간의 매년의 순수익(NOI)은, 800만엔

・　할인율은 2%

캐쉬 플로우(cash flow)의 시간적 가치를 생각하지 않는 경우, 이 맨션 1동의 가치는,

맨션의 가치　=　800＋800＋800＋800＋7000　=　1억 200만엔이 됩니다.

그러나, 시간적 가치(정미현재 가치)를 생각했을 경우의, 이 맨션 1동의 가치는,

맨션의 가치　=　 800＋800/(1+0. 02)＋800/(1+0. 02)^2＋800/(1+0. 02)^3＋7000/(1+0. 02)^4　

=　9574만엔이 됩니다.

위의 식에서, 「^3」이라고 있는 것은, 3승이라고 하는 의미입니다.

구매를 내 좋은 가격은, 9574만엔이라는 것이 됩니다.

이 9574만엔을 정미현재 가치라고 합니다.

영어 표기는, Net Present Value입니다.

투자 용어로, NPV로 불리고 있는 것입니다.

할인율을 생각했을 경우의 부동산 가격은, 9574만엔이 된다고 하는 도리입니다.

5년간의 보유기간에 얻을 수 있는 NOI의 총화, 1억 200만엔은, 할인율을 생각하면, 그 가치는, 9574만엔이라는 것이 됩니다.

정미현재 가치(NPV)를 계산하는 메리트는, 시간을 생각한 임대 경영의 판단을 할 수 있는 것입니다.

또, 장기 보유해야할 것인가, 단기 전매해야할 것인가라고 하는 판단에도 사용할 수 있습니다.

DCF법은, 여러가지 요소(상정 조건)를 명시하는 수익환원법이며, 세련된 투자가의 행동이나 투자 기준을 반영시킨 분석법입니다.