아파트 공사 비교견적은 관리조합 스스로

도쿄도내, 건축 후 45년을 넘는 15층 건물의 아파트.노후화한 피뢰침이 접히고 낙하하는 위험이 있어 시급하게 교환이 필요하다는 건물 점검 결과가 관리회사로부터 보고되었다.건축기준법으로 높이 20m를 넘는 건물에는 피뢰침 설비의 설치가 의무지워지고 있어 서비스 수명는 15~20년으로 관리의 현장이라도 20~30년을 경과하면 교환하는 것이 일반적이다. 그 아파트에서는 옥상에 피뢰침이 3개 설치되어 있었지만 준공 이래 한번도 교환하고 있지 않았다.

관리조합의 요청에 의해 관리회사의 협력 업자인 A사로부터 1,480만엔이라는 견적이 나왔다. 관리조합이 비교 견적을 내도록 관리회사에 지시한 결과, B사는 1,510만엔, C사는 1,550만엔이라는 견적이 제출되었다.이사회에서는 가장 금액의 싼 A사에 발주를 결정했지만 다른 조합원으로부터 공사 대금이 너무 높지 않은지, 관리회사를 통하지 않고 독자적으로 견적을 의뢰해야 하는 등의 의견이 있었다.　견적을 비교하면 수량이나 금액이 비슷하고 있어 더미 견적가 아닌가라는 의문을 갖고 관리조합은 컨설팅 회사에 상담했다.

상담을 받은 컨설팅 회사는 우선 견적 제출 업자의 확인을 권했다.

최초로 관리회사로부터 견적이 나온 A사는 홈페이지에서 확인하면 전기공사업자이지만 건설업 허가가 없는 업자였다. 건설업법으로 500만엔이상의 전기 공사를 실시하는 경우는 전기공사업의 건설업 허가가 필요하며 법률에 위반한다. 또한 B사를 방문하면 견적서 기재의 주소는 잘못하고 있어 견적서 기재의 담당자에게 면회를 의뢰했는데 그 이름의 사원은 없었다. B사의 견적서는 B사가 실제로 발행한 견적서가 아니었다. C사는 실제로 존재하는 피뢰침 설비의 설치 업자이고 실적도 있는 업자에서였다. 그러나 원래 관리회사로부터 소개된 A사의 하청으로서 실제의 공사는 그 C사가 실시할 예정인 것이 판명되었다.

이사회는 관리회사에 설명을 요구했는데 A사가 공사의 원청이 되어 건설업의 허가를 가지는 C사가 공사를 실시하면 법률상 문제 없다고 회답했다. B사에 대해서는 착오가 있었던 것 같아라고 그 이상의 설명은 없었다고 한다. 그러나 타사의 견적을 위조하는 것은 사문서등의 위조라는 위법행위가 될 가능성이 있다.

그 후 이사회는 스스로 업자를 찾아 관리회사로부터 제출된 피뢰침의 점검 보고서를 참고하여 현장 조사와 견적을 의뢰했다. 그 결과, 새로운 업자로부터는 970만엔의 견적서가 제출되었다. 그 결과 이 회사에 교환 공사를 발주하고 무사히 공사는 완료되었다.

일반적으로 비교 견적을 제시되면 금액만으로 결정하는 경우가 대부분이다. 본래는 업자의 실적, 규모 등을 비교 검토한 다음 금액의 타당성을 검증해 발주처를 결정해야 하지만 이사회의 멤버는 아마추어 때문에 비교·검토의 방법도 알지 못하고 귀찮은 일에는 관여하고 싶지 않다고 생각하는 경우가 많다. 그 때문에 관리회사에 형편이 좋은 업자에게 유도하는 것은 간단하다. 사람에게 부탁하지 않고 스스로 하면 싸지는 것은 자주 있는 것으로 지출 삭감을 목적으로 할 경우는 관리조합이 스스로 비교 견적을 취해야 한다는 전형적인 예이다.

관리회사는 관리위탁계약에 기초하여 공용부의 점검을 실시해 문제 부분이나 열화되고 있는 부분이 있으면 보고서와 견적서를 이사회에 제출하고 공사의 제안을 한다. 그럼 견적서에 순순히 따르고 공사를 발주하는 관리조합은 어느 정도 있을 것인가. 5년에 한 번 실시되는 국토교통성의 2018년도 아파트 종합 조사로는 “대규모 수선·개수 공사의 발주·업자 선정에 관한 룰이 있다”가 48%로 가장 많아 그 다음에 “명문화하고 있지 않지만 암묵의 룰이 있다”가 35.3%, “명문화한 룰이 있다”가 11.5%였다. 또한 대규모 수선·개수 공사의 발주·업자 선정으로”비교 견적을 뽑고 있다”가 85%,”구분 소유자용 설명회를 개최하고 있다”가 64.7%였다. 100만엔 이상의 공사는 3사 이상, 50만엔 이상의 공사는 2사 이상과 룰을 결정하고 있는 관리조합도 있다.