집세 2만엔대, 수도권 아파트 격전지

　수도권의 분양 아파트 가격이 거품경제기와 같은 정도의 상승으로 땅값 상승도 전국적으로 퍼지고 있다. 한편 그런 움직임에 거스르게 아파트 임대료가 극단적으로 하락하고 있는 지역이 있다. 도심까지 1시간 전후의 출퇴근권내에도 불구하고 독신자용 아파트 집세가 2만엔대와 피크 때의 반쯤에 떨어져 거품경제앞의 쇼와(昭和)기와 같은 정도가 되어버렸다. 도대체 어떻게 돼 있는 것인가 아파트 시장과 관련 기업의 움직임을 살펴봤다. 

■10년전의 반값, 캠퍼스 이전으로 오산

　“살기나 주변 환경은 문제 없는데도 집세는 2만엔대, 장보기도 편리해 아주 마음에 들어 있습니다.” JR요코하마선(橫浜線) 사가미하라(相模原)역에서 도보 10분정도의 원룸형 아파트에 사는 여대생은 웃는 얼굴로 이야기한다. 도쿄도(東京都) 마치다시(町田市)와 인접하는 사가미하라시(相模原市)에 있는 사가미하라(相模原)역은 신주쿠(新宿)까지 전철로 1시간 정도, 그런 교외의 주택가가 임대 아파트의 격전지로 되고 있다.

　대형 부동산정보사인 athome에 의하면 독신대상 아파트의 임대료는 가나가와현(神奈川縣) 평균이 6만3000엔대, 사이타마현(埼玉縣)은 5만5000엔대, 도심부터 1시간정도의 경우 원룸 시세는 4만엔전후가 하한인 지역이 많다. 그렇지만 사가미하라(相模原)의 경우 원룸 집세의 최저 라인은 2만엔대 전반, 15㎡정도로 욕조·화장실이 일체형의 가격하락이 심해 10년전의 거의 반값이 되었다고 한다.

　집세가 하락한 이유의 하나가 대학의 캠퍼스이전이다. 사가미하라역에서 2번째의 후치노베(淵野辺)역은 아오야마학원대학(青山学院大学)·사가미하라 캠퍼스에 제일 가까운 역이다. 사가미하라부터 후치노베에 걸쳐서는 거품경제기 전후에 투자용 아파트 건설이 활발하며 라이온스 맨션, 다이와팰리스 등 대기업에 의한 원룸 공급이 잇따랐다. 또한 2003년 青学大의 진출은 아파트 건설에 박차를 가했다. 하지만 青学大이 2013년 사가미하라 캠퍼스의 문과계 학부 1∼2학년을 시부야(澁谷) 캠퍼스에 집약했기 때문 학생수가 대폭으로 감소했다.

　원룸 임대료는 세금이나 수선충당금 등 집주인의 부담을 생각하면 2만엔대가 한계다. 거기까지 낮춰도 학생이 줄어든 구멍은 크고 빈방은 계속 늘어나고 있다.

　대학 도심회귀의 영향으로 집세가 대폭으로 하락하고 있는 지역은 지바현(千葉縣) 마쓰도시(松戶市)나 도쿄도(東京都) 하치오지시(八王子市), 히노시(日野市)의 일부 등에도 있다. 얼마전에도 하치오지(八王子)에 본거지를 두는 주오대학(中央大学)이 법학부를 도심에 이전할 방침을 발표했다.

■전국의 빈집 820만호

　빈방이 메워지지 않고 임대료가 떨어질 현상은 전국에서 일어나 있다. 이유의 하나는 인구감소다. 미즈호은행 산업조사부가 2013년에 정리한 리포트에 의하면 2010년에 12.6조엔이었던 전국의 임대주택 시장 규모는 2030년에는 8.8조엔에 3할 감소한다고 한다.

　또 하나의 이유는 신규공급이 계속되고 있는 것이다. 2013년에 총무성이 정리한 주택·토지통계 조사에서는 전국에 820만호의 빈집이 있는 것이 화제가 되었지만 추계에 의하면 그 중 반 이상의 446만호가 임대용이며 9할이 아파트·맨션 등의 공동 주택이다.

　그런데도 임대용 물건은 지금도 계속 늘어나고 있다. 부동산조사사인 도쿄Kantei의 조사에서는 2014년 수도권 원룸 아파트 건설호수는 8075호와 전년보다 9% 증가해 11년만의 높은 수준이 되었다. 단독주택이나 아파트를 포함한 전국 셋집 건설호수도 국토교통성의 정리에서는 증가 기조가 계속되고 있다. 일본은행의 금융완화를 배경으로 저금리가 계속되고 투자 자금이 흘러들고 있는 것이 원인이다.

　또 올해 상속세의 인상도 건설에 박차를 가했다. 소유하고 있는 토지에 임대 주택을 세우면 임대료가 들어가는 동시에 토지의 고정자산세가 싸진다. 빚을 내고 임대 주택을 세우면 상속세대책도 된다고 해서 대도시권에 토지를 갖고 있는 사람이 건설에 움직였다.

■공급 측의 의도

　공급 업자들은 어떻게 생각하고 있는 건가? 임대 아파트·맨션 건설, 관리 대기업인 다이와하우스공업은 교통편이 좋은 장소 등 지역에 의해 임대 수요는 아직 늘어난다고 보고 있으며 수도권에서 지주에게 적극적인 영업 활동을 계속하고 있다. 임대 업계는 2할이상의 점유율을 차지하는 업자가 없으므로 점유율을 높여가는 것으로 성장은 가능하다고 이야기한다. 새롭게 세워지는 아파트는 옛날의 물건과 비교하면 넓고 설비나 시큐리티 기능 등도 충실하고 있다라고 한다. 동업의 다이토건탁(大東建託)도 2016년 3월기의 연결 순이익이 전기대비 13%늘어날 633억엔과 5기연속으로 증가될 전망으로 사업 확대가 계속되고 있다.

　신흥세력의 움직임도 활발하다. 그러나 전체의 파이가 늘어나지 않는다면 신규 물건이 늘어나면 늘어날수록 기존의 빈방이 계속해서 늘어나게 된다.

　부동산 컨설턴트의 나가시마(長島) 오사무(修)씨는 빈집이 계속 늘어나는 중에서 예전의 주택부족 시대와 변함없는 공급 구조가 계속되고 있는 것에 경종을 울리는 한사람이다. 나가시마씨에 의하면 구미의 많은 나라에서는 주택 총량을 관리하는 제도가 있다고 한다. 예를 들면 미 시애틀(Seattle)에서는 부동산 공급량을 컨트롤하고 빈집이 지나치게 늘어나지 않도록 하고 있다. 나가시마씨는 “일본은 지나치게 주택을 만들고 있다. 앞으로 일본이 해야 할 것은 인구추계부터 적절한 인구밀도나 거주 가능면적을 정하고 모여서 살아 생활 효율을 높여가는 것이다”라고 지적한다.

　그러나 소비자의 신축 지향은 뿌리 깊은 데다가 디벨로퍼나 지주들 등 복잡한 이해조정이 필요한 것도 있어 공급 관리의 움직임은 구체화하지 않고 있다.

부동산경제연구소에 의하면 수도권 분양 아파트 평균 가격은 8월에 5872만엔과 부동산 거품경제가 붕괴중였던 1991년이래의 높은 수준을 붙였다. 구미각국이나 아시아의 주요도시에 비해 도쿄의 부동산가격은 비교적 저가로서 더욱 더 가격 상승을 예상하는 견해도 있다. 일부지역의 임대 시황의 악화는 부동산 시장이 단지 양극화해 있을 뿐인가 아니면 부동산 시장의 장래를 암시해 있을 건가? 신중하게 판별할 필요가 있는 것 같다.