부동산대기업 비밀리에 진행하는 오피스 불황대책

미쓰이부동산(三井不動産)이나 스미토모부동산(住友不動産) 등 대기업들이 2018년이후의 오피스 빌딩 시황을 걱정해 살그머니 대책에 착수하고 있다. 투자판단지표의 승급에도 불구하고 대량공급이 염려되는 ‘2018년 문제’를 앞두고 해외 펀드들은 한 리스크에 주목하고 있다.

■해외세력이 걱정하는 오피스 공실률악화의 시나리오

모리(森)빌딩의 조사에 의하면 2018년 도심 3구 (千代田,中央,港)의 공급량은 105만㎡에 달할 전망으로 100만㎡을 상회하는 것은 2006년이래 12년 만이다. 외국 증권 분석가에 의하면 오피스 공실률에 관한 해외 헤지펀드로부터의 문의가 갑자기 증가하기 시작했다고 한다. 입주자는 반년부터 1년 전에 퇴거 통지하는 것이 관례이며 2018년 완성 예정의 빌딩으로 옮겨가기 위해 해약이 급증해 공실률이 돌연 악화될 국면을 상정할 수 있기 때문이다.

■롯폰기에도 충격

빈방이 메워지지 않는다. 지상 38층 건물의 초고층 빌딩’아카사카 인터 시티 AIR’는 다메이케산노(溜池山王)역 지하통로에 직결해 완성은 2017년 8월말의 예정이지만 한 조사회사로 의하면 중∼고층까지 대부분의 플로어가 빈방이며 주요 입주자가 정해지지 않는다고 한다. 다메이케(溜池)에서 롯폰기(六本木) 부근은 오피스 빌딩의 공급이 많은 지역이다. 롯폰기1丁目역 직결의 스미토모부동산 롯폰기 Grand Tower (일본IBM 본사가 있었던 장소이며 TV도쿄나 특허청이 있는 빌딩)도 19층에서 최상층까지 빈방이라고 한다. 게다가 특허청은 재개발이 끝날 때까지의 임시입주다. 2018년 문제를 앞두고 고전하는 건물이나 지역도 눈에 띄기 시작했다.

■ 대기업2사, 정예들을 빌딩 영업 부문에 배치

1동당 연면적이 20만∼30만㎡이라고 하는 신마루노우치(新丸ノ内)빌딩클래스의 초대형건물 공급이 많은 것이 특징으로 수요가 따라 잡을 것인지 염려되고 있다. 부동산업계에서 화제에 오르고 있는 것이 대기업2사의 인사이동이라고 한다. 부동산회사의 인기부문이라고 하면 토지개발 부문이지만 현재는 정예 부대를 토지개발이 아니라 빌딩 영업 부문에 보내고 있다라고 한다. 도쿄역 주변에서 2018년이후 완성되는 초우량 SS건물은 톱다운으로 메워질 것으로 예상되지만 神田, 飯田橋, 西新宿, 大崎 등은 완성된 초우량 건물로 옮겨간 후의 2차 빈방이 염려되고 있기 때문이다.

■ 벌써 많아져 온 입주자 획득 경쟁

닛폰 생명보험(日本生命)가 보유하는 22층건물 ‘마루노우치 가든 타워’에서는 입주자인 미쓰이물산이 2020년 준공할 자사 빌딩으로 옮겨갈 예정에서 입주 기업이 없어진다. 日本生命는 하마마쓰초(浜松町)에서 2018년 준공 예정인 29층 건물 빌딩을 개발하고 있어 입주자 유치가 과제다.

도심의 고급 오피스 빌딩에서는 이미 빈 오피스가 늘어나 고 있으며 예를 들면 미쓰이부동산(三井不動産)이 개발한 롯폰기·미드타운에서는 작년 약5500명의 사원을 고용하는 야후(Yahoo)가 기오이초(紀尾井町)의 ‘도쿄 가든 테라스’에 이전하고 또한 퍼스트 리테이링(유니클로)도 사원 약1000명을 올해 2월에 신설된 ‘아리아케(有明) 물류센터’에 옮길 예정이며 2사의 이전으로 미드타운은 최대 약3할의 공실률이 생긴다는 예상이다. 미쓰이부동산은 2018년이후 日比谷, 日本橋, 田町 등에 고층빌딩을 잇따라 개업할 예정으로 업계에서는 입주자 획득 경쟁이 격화하고 있다. 시장의 기대는 성장 기업의 수요확대이지만 현장에서는 생활 균형(Work-Life Balance)요구로 ‘새틀라이트 오피스(위성사무실)’ 등 회사 밖에서도 일 할 수 있는 환경만들기가 요구되고 있으며 직장면적확장을 위한 오피스이전은 시대와 역행된다.

■2019년부터 하락할 가능성

미쓰이스미토모(三井住友) 신탁은행 조사부에 의하면 2020년까지의 3년간으로 새롭게 60만8000평의 오피스 스페이스가 공급될 전망으로 도심 공실률은 6%정도까지 상승할 한편 임대료는 2019년부터 완만한 하락을 시작한다는 예측이다. 만약 새로운 빌딩의 빈방은 해소되어도 이전에 의한 2차 빈방이 생기기 때문이다.

■오피스 시황, 상승세의 뒤에 재개발

미쓰이부동산은 입주 희망을 거절하지 않으면 안되는 케이스도 있을 만큼 오피스 빌딩 시황은 상승세라고 강조하지만 현재의 공실률은 재개발에 의해 퇴거한 기업이 다른 빌딩에 입주한 효과가 크기 때문에서 재개발이 한바퀴 돌면 시황이 무너진다는 의견도 있다.

■도쿄역 주변에 초우량건물이 집중

미쓰이부동산은 2018년에 완성 예정의 다카시마야 니혼바시점(高島屋日本橋店)을 중심으로 한 니혼바시2초메 재개발, 일본은행에 인접하는 니혼바시무로마치(日本橋室町)3초메 재개발 등을 진척시키고 있어 미쓰비시지소(三菱地所)도 제일 높은 빌딩이 있을 常盤橋지구 재개발 등 도쿄역 주변의 초일등땅에 최신 초고층 빌딩 완성이 집중한다. 미쓰이부동산은 2018년 문제라고 말해도 과거의 공급량과 비교해 걱정할 필요는 없다고 한다.

그러나 공급 지역의 집중과 물건의 질이 당시와 각별히 다르다고 하는 사정에는 주의하지 않으면 안되는 것 같다. 즉 2017년에 완성된 빌딩의 입주자를 1년 걸쳐서 모집하는 동안에 2018년부터 최상급 위를 갈 SS클래스 물건이 완성되며 막 완성된 초우량물건으로 옮겨간 2차 빈방을 어떻게 메워 갈 것인가라는 문제다. 오피스 빌딩의 개발·영업에 종사하는 현장에서는 ‘부동산 거품경제 피크앞과 같은 느낌’이라는 목소리가 나오기 시작했다.