내년 4월 시행 개정 민법, 임대차계약 룰도 격변

내년 4월1일부터 시행할 개정 민법. 계약에 관한 기본적인 룰을 정한, 소위 채권법의 개정은 약200항목에 달해 각업계가 대응을 서두르고 있다. 부동산 임대업계에서는 이하개정 점의 취급이 이전부터 문제시 되어 있으며 각단체가 개정 판의 계약서를  공표하기 시작했지만, 명기해야 할 사항에 대해서는 여전히 명확한 지표가 없다.

≪연대보증인≫

아파트 등 부동산을 빌릴 때에 필요한 연대보증인의 취급이 변한다. 지금까지 연대보증인은 임대차계약에서 생겨나는 일체의 채무를 보증하는 책임을 지다, 라고 하는 것이 일반적이었지만 민법개정에 의해 보증인의 책임한도액(보증의 상한금액)인 <극도액(極度額)>의 설정이 의무화된다.

이 극도액은‘～円’‘임대료의 ～개월 상당액’등 명확히 정해서 계약서에 기재가 없으면 연대보증계약 자체가 무효로 여겨진다. 예를 들면 계약서로 극도액을 100만엔이라고 정했을 경우 임차인의 체납액이 120만엔에 되더라도 보증인에게는 100만엔밖에 청구할 수 없게 된다.

어느정도의 극도액이 아니면 체납액과 원상회복 비용 등을 회수할 수 없게 되지만, 한편 극도액을 고액이게 하면 보증인의 확보가 어려워지기 위해서 앞으로는 법인에 의한 보증이나 보증회사에 의한 보증이 늘어날 것으로 예상되고 있다.

또한 사업자가 사업용 임대차를 할 경우에서 개인이 보증인이 될 경우는, 임차인은 보증인에게 자신의 재산이나 채무 등 재무상황의 정보제공이 필요하게 된다. 만일 그 정보제공이 없고 임대인이 그 사실을 알 수 있었을 경우 보증인은 보증계약을 취소할 수 있기 위해, 나중에 취소를 주장되지 않는 대책도 필요한다.

현황 극도액의 시세는 없고 국토교통성이 공표하고 있는 <극도액에 관한 참고자료>등을 참고에 검토하게 된다.

또한 개인이 보증인이 될 경우 임차인이나 보증인이 사망했을 때는 보증채무가 확정해 그 후 발생하는 채무는 보증 대상외가 되기 위해서 주의가 필요하다.

《일부멸실 등에 의한 임대료의 감액》

입주자가 생활을 보내는 가운데, 에어컨이나 온수기 등의 설비, 지붕 등 건물의 일부가 고장·파손되어버릴 것이 있다. 그 경우 재빠르게 수리 대응하는 것이 임대인의 당연한 의무이지만, 경우에 따라서는 대응이 늦어져 임차인이 불편을 강요당할 것도 있다.

이러한 경우 현행의 민법에서는 임차인이‘임대료의 감액을 청구할 수 있다’이었지만, 개정후는 그것이 임차인의 과실로 인하지 않으면 사용할 수 없게 된 부분의 비율에 따라‘당연하게 임대료는 감액된다’이라고 명문화된다.

그러나 어느 정도 고장하면 어느 정도까지 감액할지 명확한 기준은 없다. 그 중에는악질적인 입주자도 있어 설비의 고장을 이유로 몇 번이나 임대료감액을 요구해 오는 것도 예상된다. 또한 수리 업자의 상황에 따라서는 신속하게 수리를 할 수 없을 경우도 생각된다.

기본은 재빠르게 성심성의껏 대응하는 것이지만 트러블에 발전하지 않도록 특약으로서 계약서에 기재하는 방법도 검토되고 있다.

예를 들면 일본 임대주택관리 협회에서는 임대료감액의 특약으로서 이하의 가이드 라인을 작성하고 임대료감액과 면책 일수의 구체적인 숫자를 정하고 있다.

상황/감액비율 (월정액)/면책 일수

*화장실이 사용할 수 없다/ 30%/ 1일

*욕실(욕조)이 사용할 수 없다/ 10%/ 3일

*물이 나지 않다/ 30%/ 2일

*에어컨이 작동하지 않다/ 5, 000엔/ 3일

*전기가 사용할 수 없다/ 30%/ 2일

*텔레비전 등이 사용할 수 없다/ 10%/ 3일

*가스가 사용할 수 없다/ 10%/ 3일

*누수(漏水)에 의한 이용 제한/ 5∼50%/

 →결로·곰팡이가 발생했을 경우는 50%/ 7일

출처: (公財) 일본 임대주택관리 협회 《클레임·트러블 대처법 증보 개정 판》

실제의 장면에서는 오너와 임차인이 감액의 비율이나 기간에 대해서 협의해 합의의 위에서 감액을 결정하는 것이 일반적인 흐름이 될 될 것이다. 트러블의 발생시에는 우선 재빠르게 성심성의껏 대응하고 평소부터 신뢰 관계를 형성해 놓는 것으로 함부로 임대료감액 청구되는 것을 방지하는 것도 중요하다.