인보이스(INVOICE)제도 부동산임대업에의 영향

2023년10월1일부터 본격도입되는 인보이스 제도는, 매입세액공제(과세 매출로부터 과세 매입에 관한 소비세를 공제하는 것)을 받기 위한 새로운 제도다. 정식명칭은 ‘적격청구서등 보존방식’라고 해서 인보이스=적격청구서이다. 즉 적용 세율이나 세액의 기재를 의무화한 청구서가 인보이스이며 그 기재 의무를 채운 청구서에 의해 소비세를 계산해 납부하는 것이 인보이스 제도다.

적격청구서의 발행에는 적격청구서발행 사업자로서의 등록이 필요해 적격청구서발행 사업자로서의 등록을 하지 않았을 경우는 적격청구서를 발행할 수 없다.

판매자인 등록 사업자는 구매자인 거래 상대(과세 사업자)로부터 요구되었을 때는 인보이스를 교부해야 하고 교부한 복사를 보존해 둘 필요도 있다.

적격청구서를 발행할 수 없을 경우 상대편은 매입세액공제를 할 수 없어 거래가 중지될 가능성이 있다. 제도가 도입될 2023년10월1일로부터 적격청구서발행 사업자의 등록을 받기 위해서는 원칙으로서 2023년3월31일까지 신청서의 제출이 필요한다.

과세사업자에 있어서는 경제적인 데메리트는 없고 적격청구서 발행사업자의 등록을 하는 것 뿐이다. 면세사업자가 과세사업자가 될 경우는 2023년10월1일부터 등록 사업자가 될 것인가, 2023년10월에서 2024년3월31일까지 사이의 사업년도 시작시로부터 등록사업자가 될지를 선택 해야 하다.

부동산임대업의 경우,

·주택의 집세수입만의 경우, 소비세는 비과세⇒인보이스 대책의 필요는 없음

·면세사업자이고 사업용 임대료수입은 있지만 임차인도 면세 사업자의 경우⇒인보이스 대책의 필요는 없음

·면세사업자이고 사업용 임대료수입이 있고 임차인이 과세사업자의 경우⇒인보이스 대책을 검토해야 하다

·과세사업자이고 사업용 임대료수입이 있을 경우 ⇒인보이스 발행사업자의 등록을 해야 하다

사업용 임대를 중심으로 임대 경영을 하고 있는 오너가 면세 사업자의 경우 인보이스를 발행할 수 없다. 임차인에게 있어서 임대료에 드는 소비세를 매입세액공제할 수 없어지면 소비세의 납세액이 증가해 이익이 감소하게 되기 때문에 그 결과 임대료에서 소비세분의 감액을 요구될지 해약이 될 가능성이 높다. 새로운 입주자를 모집할 때도 임차인은 인보이스를 발행할 수 있는 부동산을 찾기 위해서 빈방을 채우기 어려워지는 두려움도 있다. 같은 임대료설정이라도 인보이스가 발행 가능한지 아닌지에 따라 임차인의 실질적인 부담액은 바뀌기 위해서 면세사업자 오너는 인보이스 제도 시작후 경쟁력이 떨어질 가능성이 높다.

인보이스에 대응하기 위해서 과세사업자가 될 경우는 면세사업자이었을 때에 얻을 수 있었던 ‘益税’(사업자에게 지불된 소비세가 납세되지 않고 사업자의 이익이 되는 것)가 없어지기 위해 감익이 되어 수익성이 떨어진다.

인보이스는 경과조치를 거쳐 단계적으로 도입되기 때문 면세사업자인채로 집세감액을 검토할 경우는 단계적으로 행하는 대응도 필요하다. 판단이 어려울 경우는 전문가에게 시뮬레이션을 의뢰하는 것이 바람직하다.

■인보이스 경과기간 조치

2023년10월1일∼2026년9월30일⇒80%까지 매입세액공제 가능

2026년10월1일∼2029년9월30일⇒50%까지 매입세액공제 가능

2029년10월1일이후⇒면세사업자와의 거래에 관한 매입세액공제는 할 수 없어진다