데이터 활용&전문가가 예측하는 “돈이 되는 집”

데이터 활용&전문가가 예측하는 “돈이 되는 집”

■데이터 활용

만약 집을 산다면, 장래 매각이나 임대하기 쉬운 「돈이 되는 집」을 구입하고 싶다. 그렇게 생각한다면 우선은 입지조건이 좋은 물건을 고르는 것이 제1조건이다.

데이터로 확인한다면 “인구의 증감”에 착안한다. 재개발이나, 새 역 개설,노선연장이 되는 지역은 인구증가가 예상된다.

인구추이는 자치단체의 홈페이지에서 확인할 수 있다. 보통 지역별•연령별 데이터가 과거까지 거슬러 올라가서 공표되고 있으므로 인구가 감소 경향 없는가, 젊은이가 줄어들어 고령화가 진행되고 없는가를 보지 않으면 안된다.

“역의 승강객수”도 참고가 된다. JR이라면 홈페이지에서 과거 10년이상에 걸친 하루 평균의 승차 인원을 확인할 수 있다.

예를 들면 가와사키시(川崎市)의 무사시코스기(武藏小杉)역 주변은 요 5년으로 인구가 7% 늘어나고 있는데 이것에 연동하는 것 같이 땅값도 7% 가까이 상승하고 있다.

■전문가가 예측하는 유망 지역

①미즈호증권 부동산 분석가

   ●시노노메(東雲), 아리아케(有明), 츠키지시조(築地市場)철거지

   ●오시아게(押上), 긴시초(錦絲町)

   ●시부야(澁谷), 시나가와(品川), 도쿄(東京)역까지 도보 30분 권내

값이 오름을 기대할 수 있는 건 도쿄이라면 도심의 「동북」지역. 고토구(江東區)의 시노노메(東雲）부터 아리아케(有明).

그리고 츠키지(築地)의 시장 철거지 주변은 앞으로 주택지로서 주목받을 것이다. 築地 주변은 대규모 아파트의 계획도 많고, 비즈니스•거주의 양면으로 유망하다. 또 “도쿄 스카이트리”가 있는 오시아게(押上), 부도심개발 계획이 진행하는 긴시초(錦絲町)도 값이 오름을 보여주고 있다.

이미 땅값은 오르고 있지만 앞으로 더욱 발전을 기대할 수 있는 지역은, 시부야(澁谷), 시나가와(品川), 도쿄(東京)역 주변이다.

터미널 역에서 2역 정도까지, 도보 30분 권내의 지역이다. 재개발이 나아가는 澁谷는 앞으로 십몇년 걸쳐서 변모를 이룰 것이다.

지금까지 대형 빌딩이 비교적 적었지만 복잡한 이권관계를 정리해서 초고층 빌딩이 계획되고 있다. 品川는 하네다 공항의 국제화에 따라서 외국계 기업의 이전도 진행해 한층더 발전이 예상된다. 東京역 주변은 가야바초(茅場町)나 핫초보리(八丁堀)등 REIT에의 組入가 늘어나고 있어, 이미 집세가 올라가기 시작하고 있다.

소규모 아파트는 투자용도 많다. 東京역 마루노우치(丸內)측에는 임대 아파트 건설 구상도 있다.

가격하락을 피한다면 도심의 터미널역에서 20km 권내를 골라야 한다.

북쪽은 사이타마현(埼玉縣) 오미야(大宮)까지, 동쪽은 지바현(千葉縣) 후나바시(船橋)까지.

서쪽은 무사시노시(武藏野市) 기치조지(吉祥寺)정도까지. 가나가와현(神奈川縣) 요코하마(橫浜)만은 예외적으로 橫浜에서 20km 권내라면 큰 가격하락은 없을 것이다.

지방이라면, 삿포로（札幌）, 센다이(仙台), 히로시마(廣島), 후쿠오카(福岡)등에서 일부 땅값상승이 보여진다.

기준지가의 상승은 주로 주택수요증가에 의한 것이다. 주택가격은 오피스가격보다도 먼저 올라가기 위해서 경기의 선행지표로 된다.

주택계  부동산 투자신탁(REIT)의 組入지역도 선정의 힌트가 된다.

②부동산조사 회사 Attractors Lab 대표

   ●미나토구(港區) 미나미아자부(南麻布)의 정기차지권 물건

   ●지요다구(千代田區) 이이다바시(飯田橋）의 고층주택

   ●편리성이 높은 츠키시마(月島), 무사시코스기(武藏小杉)역 주변

값이 내리기 어렵다라고 하는 관점으로는 「3A」라고 불려 인기높는 아오야마(靑山), 아자부(麻布), 아카사카(赤坂).

그 중에서도 특히 미나미아자부(南麻布) 지역이 강추. 가격 수준은 높지만 부동의 인기를 자랑하는 희소의 지역이다. 정기차지권 부착의 비교적 값이 싼 물건도 많다.

유수의 고층주택지에 변모한 이이다바시（飯田橋）지역도 주목한다. 자연환경이나 교육문화가 높은 지역은 도심에서는 그렇게 많지 않다.

야마테선（山手線） 외측에서는 츠키시마(月島),무사시코스기(武藏小杉)역 주변이 유망하다.

③부동산 컨설턴트 나가시마 오사무(長嶋修)씨

   ●대규모개발의 시나가와(品川), 센가쿠지(泉岳寺)역 주변

   ●재개발의 시부야(澁谷)역 주변, 산겐쟈야(三軒茶屋)●젊은이가 많은 가시와(柏), 기타센주(北千住)

   ●인기의 상점가가 있는 스가모(巢鴨)

시나가와(品川)지구에서는 2020년까지 대규모개발이 나아간다. 주택지라면 센가쿠지(泉岳寺)역 주변이 유망하다.

澁谷역에서도 역의 개축이 계획되어 澁谷역 주변지역의 인기는 더욱 높아질 것이다 . 근린에서는 예를 들면 산겐쟈야(三軒茶屋)역 주변.

한편 澁谷를 통하는 인기노선의 전원도시선(田園都市線)은 澁谷에게서 멀어질 만큼 앞으로는 고전할 지도 모른다.

澁谷에서 후타코다마가와(二子玉川)역 주변까지의 지역을 노려야 한다.

교통 편리성에 더해 그 지역에서만 특색이 있는 것도 중요하다. 스트리트 퍼포머등 젊은이로 붐비는 지바현(千葉縣)•가시와(柏), 최근 대학의 신설이 계속한 기타센주(北千住), 상점가가 매력의 스가모(巢鴨)역 주변등, 사람이 모이는 요소가 있는 곳은 강하다.