부가세 업전에 집을 사면 왜 손해보는 경향이 있는가

8월 참의원본회의에서 부가세법안이 가결되어 부가세의 증세가 결정됐다.

이것에 의해 현행 5%로부터 2014년4월에는 8%, 15년10월에는 10%에 2단계로 끌어올릴 것이 되었다.

마이홈 구입에는 몇천만엔단위의 돈이 움직인다. 단순계산하면 몇% 업이라도 몇십만∼몇백만엔이라고 하는 금액이어서「증세전에 구입한 편이 좋은가」라고 생각하는 사람들도 많을 것이다.

그럼 주택을 구입할 때, 어떻게 부가세 영향을 받을지 구체적으로 생각해 보자. 원래 구입시에 지불하는 금액 모두에 부가세가 걸리는 것은 아니다. 주택의 경우, 토지에 대해서는 과세 대상외가 되기 때문이다. 예를 들면, 토지 3000만엔, 건물 2000만엔의 신축 단독주택을 사는 것이라면 과세되는 것은 건물분의 2000만엔뿐이다.

증세전은 100만엔이었던 부가세액수가, 세율 8%이 되면 160만엔에 오른다고 하는 계산이 된다.

신축 아파트에서는 조금 계산이 복잡해진다. 아파트의 토지가격은 부지이용권이라고 하는 물건의 총호수로 몫이 바뀌는 것이어서 총 호수가 많을 만큼 물건가격에 차지하는 토지가격의 비율은 적어진다. 타워 아파트에서는 물건가격의 7∼8할이 건물가격이라고 말하여져, 증세의 영향도 커진다.

중고물건에 대해서는, 소유자에 의해 과세될지가 결정된다. 개인이 소유하고 있는 물건을 사면 부가세는 걸리지 않지만, 부동산회사가 매입해 재판매하고 있는 경우에는 건물분에 부가세가 걸린다. 또, 중개수수료도 과세 대상인 것을 염두에 두지 않으면 안된다.

또한 주의해야 하는 것은 계약과 인도（引渡）의 타이밍이다. 주택의 경우 인도 시점에서의 부가세율이 적용되기 때문에 지금 계약을 해도 인도가 14년4월이후라면 8%이 부과되어버린다. 그런 불이익이 없도록 경과 조치가 있지만, 대상으로 되는 것은 새부가세법이 시행되는 반년전, 즉 13년9월30일까지 계약한 물건에 한정된다. 부가세의 부담 증가를 회피하고 싶으면 그때까지 계약하는 것, 또는 증세전에 인도가 완료될 물건을 선택하는 것이 조건이 된다.

그러나 그 조건이상에 고려해야 하는 점이 있다. 바로 주택가격의 움직임이다. 1997년에 부가세가 3%부터 5%로 올랐을 때는 증세전의 가격인상전 수요가 늘어나서 주택가격이 급등했다. 조사에 의하면 증세 결정부터 시행까지의 2년간으로 수도권의 신축 아파트 평균가격은 4%도 상승, 증세분을 상회하는 금액이 매매가격에 가산되었다.

그렇지만 증세후는 일변해서 가격은 하락, 01년까지의 4년간으로 평균 485만엔의 가격하락이 있었다고 한다.

예를 들면, 부지권과 건물 비율이 3대7의 4000만엔의 물건이라면, 2%증세로 56만엔. 그 후의 가격하락액수에서 빼면 그 차이는 400만엔이상이다. 증세 때문에 당황하여 구입해서 대손해를 보았다고 하는 것이다.

하지만 이번은 그러한 가격인상전 수요나 반동은 일어나지 않는다고 생각된다. 전회와 비교하면 급여 소득은 20% 가까이 떨어지고 있고, 만성적인 디플레이션으로 “증세 특수수요”을 만들어 내는 파워가 없기 때문이다. 또 당시보다 마이홈 지향도 적어지고 있다. 요구가 많은 지역을 빼면 부동산업계도 강한 세일즈하기 어렵다. 또한, 증세후의 경기침체에 대해서도 전회는 세계적인 금융위기, 소득세 특별감세의 폐지등 여러가지 요인이 배경으로서 있었다. 그렇다면 이번도 같은 하락이 일어난다고는 생각하기 어렵다. 소비 침체는 경기 정체에 연결되기 위해서, 증세분을 되찾을 수 있는 우대 조치를 강구할 수 있는 가능성도 높다.

어쨌든 증세라고 하는 이유만으로 집을 사는 것이 본말전도인 것은 확실한 것 같다.