선불 지대방식②활용 방법&사업 모델

이번은 선불 지대방식의 활용 방법에 대해서 전하겠습니다.

선불 지대방식으로 일괄해서 받는 지대는 세법상 분할해서 매년 수익계상할 수 있기 위해서 세금의 부담이 경감됩니다.

또, 보증금과 달라 계약 종료시에 상환할 필요가 없으므로 소유하고 있는 자금으로서 차입금의 변제나 상속세의 지불, 자택의 개축 등 자유롭게 사용할 수 있습니다.

토지를 매각하지 않고, 차입금을 늘리지 않고, 수령한 일시금을 다른 것에 운용하는 것이 가능합니다.

[선불 지대방식에 의한 사업 모델]

①수익부동산의 개발

개발 사업자가 선불 지대를 지불해 오피스 빌딩이나 임대 맨션을 개발하고, 30∼35년 경과시에 건물양도 특약으로 토지소유자가 건물을 매입하고 수익부동산을 보유하는 스킴(scheme).

②전기간 일괄 선불 지대방식의 정기차지권 아파트

정기차지권 아파트 용지로서 분양 사업자에게 전기간 일괄 선불 지대방식으로 토지를 대부한다.

토지소유자측은 선수취 지대로서 빈터 가격의 60% ∼70%의 자금조달을 할 수 있다.

토지를 매각해도 세금을 제하면 나머지가 77% (양도세20% +중개료3%)인 것을 생각하면 큰 메리트다.

이 자금으로 분양되는 정기차지권 아파트의 일부를 구입하면 등가교환과 같이 무부채로 임대 경영이 실현한다.

무부채 경영의 안정성은 좋고 선불 지대에의 융자도 열려 판매 넥도 해결되고 있다.

영수지대의 기간균등수익은 아파트의 감가상각비와 자기 차지권부분의 취득으로 충당한 선불 지대(사업경비)로 실질적으로는 상쇄된다.

더욱이 등가교환과의 결정적인 차이는 등가교환은 토지가 공유가 되기 위해서 장래의 토지의 처분성, 재건축에 문제가 있다. 이방식은 토지를 공유하는 것은 아니고 정기차지권이 종료하면 확실히 토지는 되돌아온다.

③일괄 선불 방식을 활용한 등가교환 사업

토지소유자는 50년분의 지대를 일괄해서 수령한 자금으로 정기차지권부 분양 아파트의 일부를 구입하는 것으로 임대 아파트 경영을 실현할 수 있다.

④전기간일괄 선불 지대상당금액을 권리금으로 수령하는 방식

일괄해서 수령하는 지대가 토지가격의 50%초과가 되면, 정기차지권설정의 대가로서 권리금으로 수령하는 방식도 생각된다.

권리금에 대해서는 토지양도세가 20% 걸리지만, 기간균등수익계상의 번거로움이 없으므로 운용 자유도가 커진다.

사업용 자산의 구입바꿈 특례를 활용할 수 있으면 양도세의 압축 (이월함)을 할 수 있을 경우도 있다.

【주의사항】

선불 지대라도 법률상의 지대증감액 청구권의 영향을 받을 가능성이 있습니다.

장래 경제상황의 변동등을 이유로 계약시에 지불한 선불 지대의 감액을 요구되는등의 문제가 생길 가능성에는 주의 할 필요가 있습니다.