“아파트 재건축” 평균 건축년수는 45.6년, 약 70%가 도쿄 23구내

아사히 가세이 부동산 레지던스가 운영하는 아파트 재건축 연구소는 최근 ‘아파트 재건축’에 관한 조사 결과를 발표했다. 조사는 동사가 다룬 전 47건의 재건축 아파트의 사례를 분석한 것.

재건축 결의 시점에서 아파트의 준공 시기를 집계한 결과, 1951년~1959년(10건), 1960년~1969년(14건), 1970년~1979년(16건) 등 평균 건축년수는 45.6년. 빠르면 건축후 30년정도로 재건축을 결정하는 아파트도 있었다. 아파트 재건축을 실시한 주된 이유를 들으면, 1위 “건물의 노후화”, 2위 “내진성의 부족·불안”, 3위 “배리어 프리의 부족”, 4위 “사회적인 노후화 ”가 되었다.

또한 재건축 아파트를 에리어별로 보면 전체의 약 70%(32건)가 도쿄 23구내에 집중하고 있어 입지가 재건축의 큰 열쇠가 되고 있다. 좋은 입지의 건물만큼 부동산 개발 회사가 참가하기 쉽고 그 중에서도 잉여 용적률이 큰 아파트는 재건축이 진행되기 쉽다.

다음으로 ‘재건축 실현의 최종적인 합의 상황’에 대해 조사한 바, “최고로 전원 참가”(53.1%)가 가장 많고, 이어 “매도 청구권 행사”(23.4%), “모두 동의” (19.1%), “결의로 100% 찬성”(4%)으로 이어졌다.

재건축 결의 가결 후에도 비찬성자(반대자나 결의에 참가하지 않은 사람 등)에의 최고나 매도 청구권 행사, 명도 청구 실시 등 전원 동의가 되지 않는 경우에는 고난도 많다. 또한 재건축 결의로 당초 전원 찬성이 되지 않았던 아파트에서도 최고를 함으로써 결과적으로 전원 동의에 이르는 경우가 25건으로 절반 이상을 차지했다.

게다가 경제조건별로 결의의 찬성률을 보면 경제조건이 좋을수록 찬성률이 높아질 것으로 보이지만 실태는 그렇지 않고 경제조건에 의한 합의 형성에 대한 영향은 작은 것 같다. 반대로 경제조건이 좋지 않은 경우에도 ‘내진성 문제’, ‘건물의 노후화’, ‘관리부전’ 등의 이유로 재건축이 잘 가는 경우도 보였다.

※재건축 참가의 최고(催告)
재건축 결의가 성립하기 위해서는 구분소유법에서 “구분소유자 및 의결권의 4/5 이상의 다수로 재건축을 결의할 수 있다”고 정하고 있다. 재건축 결의가 성립하면 결의에 찬성하지 않았던 구분 소유자에게 재건축의 참가 의사를 확인하는 “최고”가 행해져 재건축 참가자가 확정한다.