도심 대형 부동산 거래 활황 땅값상승에 기대

도심의 대형부동산이 움직이기 시작했다.

이전부터 누가 낙찰할지 화제이었던“目黒雅叙園(메구로가조엔)”를 “森트러스트”가 8월29일에 매수.

도쿄역 앞의 대형 빌딩 “PACIFIC CENTURY PLACE MARUNOUCHI(PCP)”도 싱가폴 정부 투자공사(GIC)이 매수의 최종교섭에 들어갔다.

순조로운 오피스 수요나 땅값의 상승 기대를 순풍으로 외자 ‘머니’ 등이 구입기회를 찾고 있어 도심부를 중심으로 부동산시황의 회복에 박차를 가할 것 같다.

1300억엔까지 값이 오른 것은 예상이상이었다고 관계자는 말한다. 森트러스트가 취득한 目黒雅叙園의 매수액이다.

관계자에 의하면 판매자인 미･투자펀드’론 스타’이 작년에 입찰을 시작. 거래가격은 약1000억엔이 시세라고 보여지고 있었지만, 복수의 입찰이 실시된 것으로 펀드가 겨뤄서 가격이 상승한 것 같다.

森트러스트 대담한 결단의 배경으로 오피스 수급의 개선이 있다. 공실률은 작년 6월이 피크로 13개월연속으로 지난달 실적을 밑돈다.

目黒雅叙園은 3만7000㎡ 부지에 빌딩이 5동, 오피스나 결혼식장, 도쿄도 지정의 유형문화재 ‘100段 계단’등으로 구성된다. 오피스 빌딩에는 ‘아마존 재팬(Amazon)’이나 ‘월트 디즈니•재팬(Walt Disney)’ 등 해외 유력기업이 입주해 있다. 거의 만실이다.

게다가 도쿄도심에서는 2014년도부터 4년간, 신규 오피스의 공급량은 예년과 같은 수준으로 추이할 거라고 예상된다. 도쿄 올림픽을 계기로 대규모개발이 진행되고 있지만 이웃의 시부야에서도 대규모 빌딩의 신규공급은 빨라도 2020년 전후다. 그래서 目黒雅叙園과 같은 기존 우량물건의 가치가 높아지고 있다. JR目黒역 앞에서는 재개발도 활발화하고 있다. 森트러스트는 취득후의 취급에 대해 안정적인 임대수입을 노리지만 비싼 값으로 거래할 수 있다면 매각도 시야에 넣는다고 한다.

조사에 의하면 기업 등에 의한 부동산거래 건수는 전년대비 50% 늘어난 1241건 (13년도). 올해에 들어가 佛･보험 ‘AXA그룹’가 ‘ kirin Holdings ‘ 본사가 있는 대형 빌딩 “Nakano Central Park” (東京•中野)의 일부를 취득하는 등 대형투자 사례가 두드러지기 시작했다.

특히 외자의 움직임은 활발하다. 미･Jones Lang LaSalle의 조사에 의하면 해외부터 일본 오피스나 상업시설 등 부동산에의 투자액은 올해 1∼3월에서 전년 동기대비 28.5% 늘어난 1조2540억엔이었다. 도시별로 보면 도쿄에의 투자액은 세계 1위가 되었다.

관계자에 의하면 目黒雅叙園이나 PCP를 보유하는 각 펀드는 그 물건들의 차입금 상환기한이 다가와 있는 것도 있어 판매에 냈다고 한다. 다른 물건이라도 같은 사정으로 판매에 나오는 케이스가 있는 것 같다.

부동산대기업의  ‘Hulic’는 7월, 도쿄디즈니리조트(TDR)에 있는 “TOKYO BAY MAIHAMA HOTEL CLUB RESORT” (千葉･浦安)를 매수. 역시 임대수입을 목적으로 부동산투자회사부터 취득했다. 앞으로도 TDR에서는 대형투자 계획이 있기 때문에 안정적으로 숙박객을 획득할 수 있다고 한다.

그런데 많은 투자자가 입찰에 참가하기 위해 취득 가격은 앙등되는 경향이 있다. 투자 회수까지 시간이 걸리면 그 만큼 매력이 떨어진다고 하는 소리도 나오기 시작하고 있다.