빈 주차장을 외부임대, 관리조합의 수익사업

주차장의 빈 구획의 증가에 고민하는 분양 아파트가 증가하고 있다. 자동차 소유를 필요로 하지 않는 사람이 늘어나고 있기 때문이다. 전체의 약3할을 차지하는 기계식 주차장은 특히 유지관리비가 많아지기 위해 주차요금 수입이 줄어들면 보수나 수선 자금이 모자라지는 걱정도 있다. 그 해결책의 하나가 외부에 임대하는 것이다.

도쿄도 시나가와구의 한 아파트에서는 74대 있는 기계식 주차장 중 15대분이 비어 있었다. 역에 가까워서 차가 없어도 주민들은 곤란하지 않기 때문이다. 거주자용 주차료는 한달 약2만1000엔, 관리 조합은 약378만엔의 연간수입을 잃어버리고 있으며 위기감을 품어서 상의한 것이 주차장운영 대기업이었다.

주차장운영 회사는 빈 구획을 일괄로 빌려 특정한 기업이나 개인에 월정으로 전대할 서브리스를 제안했다. 전국 약1000대분을 다루고 있으며 임대처 모집이나 심사 이외에 계약이나 수금, 트러블 대응 등 운영을 대행한다. 거주자가 새로 차를 구입해 주차장이 필요하게 되면 그 구획만 반환할 방법이다. 운영 회사는 관리 조합과 임대차계약을 맺어 가동율에 관계 없이 정액임대료를 조합에게 지불한다. 기준은 주변시세의 약반액으로 이번은 1대당 1달 1만2000엔에 설정, 15대분으로 년간216만엔이 되는 계산이다.

주차장을 외부에 빌려주는 것으로 얻은 수입은 수익사업으로서 법인세 등이 부과된다. 세무사 보수 등을 제하면 임대료의 약7∼8할을 적립금으로 돌릴 수 있게 되었다.

계약을 정기적으로 갱신할 때에 임대료가 재검토될 경우도 있다. 그래도 번거로운 업무의 대행과 수지 개선을 생각하면 타당하다고 관리 조합이사들은 납득하고 있다.

서브리스가 관심을 모으기 시작한 계기는 국세청이 2012년에 낸 견해다. 관리 조합이 거주자로부터 모으는 주차 요금은 비과세이지만 일부를 외부에 빌려줄 경우의 과세 대상이 애매했다. 국세청 견해에서는 거주자 이용을 우선할등 조건을 채우면 과세 대상은 외부에 빌려준 부분만이라고 명시했다. 그때까지 관리 조합은 거주자부분도 포함해서 전체가 과세될까봐 임대를 주저하는 적이 많았다.

외부에 빌려주기 위해서는 거주자의 4분의 3이상의 찬성이 필요한 관리 규약의 변경을 해야 되서 최저라도 4∼6개월 걸린다고 한다. 부외자의 출입이나 트러블이 불안하다고 거주자들이 반대 할 것도 있기 때문이다. 대행 회사가 이해를 얻기 위해 주민들에게 설명회를 열거나 임대처를 법인에 한정하거나도 한다.

거주자가 안심 할 수 있도록 보험을 활용할 예도 있다. 주차장운영 대행 대기업은 임대할 때 임의의 자동차보험 가입자에 한정하고 만약 사고가 나면 보험으로 대응시키거나 24시간 대응의 전화 창구를 마련하거나 한다. 주차장 구조에 따라 표식이나 CCTV의 신설 등도 제안한다.

과세되어도 수익을 얻기 위해서는 어느정도의 규모인 주차수와 주차장수요가 없으면 안된다. 운영 대기업에 의하면 근린 시세가 약2만엔, 임대 구획은 8∼10대 전후를 수익화의 최저기준으로 한다.

낡은 기계식 주차장의 경우 키가 큰 웨건이나 RV가 들어가지 않을 것도 있다. 임대한다면 평지에 지붕이 있고 정차 스페이스도 큰 편이 유리한데 굳이 밀폐 구조 타워식의 기계식 주차장을 희망할 사람도 있다. 관리비용이 많아지고 출입할 수고도 들지만 방범이나 비바람의 회피에 뛰어나고 있기 때문이다.

주차장운영 대행 회사가 주차장내의 개조를 제안하거나 공사중에는 대체주차장의 확보를 지원 하기도 한다. 주차장보수 관리 업자의 변경으로 비용을 삭감할 수 있을 경우도 있어 우선 관리회사에 상의해 볼 것이 좋은 것 같다.