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CBRE 2017·2018년 부동산 마켓 예측 발표

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작년 12월, CBRE일본 본사가 특별리포트”Japan Market Outlook  2017”로 오피스 마켓, 물류시설 마켓, 부동산투자 마켓의 각각에 대해서 2016년을 되돌아봄과 동시에 2018년까지의 전망을 발표했다.

2017년 부동산 마켓은 임대와 투자 둘 다 전환점이 된다고 보여진다.

도쿄 오피스 임대 마켓에서는 기업 마인드의 저하를 배경으로 수요는 이미 둔화 경향에 있으며 2018년이후의 대형공급을 앞에 두어 수급악화의 가능성이 높아지고 있다. 그래서 도쿄 오피스 임대료는 2017년 하반기이후 완만한 하강 트렌드에 들어갈 것으로 예상하고 있다.

수도권의 물류 마켓에서는 수요는 상승세이면서도 이것을 상회하는 페이스의 공급이 계속되고 있기 위해 지역에 따라서는 빈방이 이미 증가 경향에 있으며 이런 임대 마켓의 변화를 받아 투자 마켓에서는 이익확정을 위한 매각이 점차로 증가한다고 보여진다.

한편 미·트럼프 차기 대통령의 정책사정에 따라서는 임대 부동산에 대한 수요가 예상보다 올라갈 가능성이 있다. 트럼프가 추진한다고 보여지는 대형법인감세나 인프라 투자는 더욱‘엔 약세·달러 강세’를 초래하며 수출기업을 중심으로 한 기업실적의 회복으로 설비투자가 확대, 그 결과 오피스나 물류시설에 대한 수요확대를 초래한다고 생각된다. 앞으로의 수요 변화를 점칠 때에도 도쿄 오피스 마켓에 있어서는 2017년에 준공 예정의 오피스 빌딩 리싱 (Leasing) 동향이 주목 받는다.

섹터마다의 전망은 하기 대로.

【오피스 마켓】

2016년의 오피스 마켓은 모든 도시에서 공실률이 저하되었다. 기업의 왕성한 수요를 배경으로 오피스 신규개설이나 확장 요구는 약해지지 않지만 지방도시에서는 신규공급이 한정적이어서 이미 수요가 잠재화하는 경향도 여기저기 보여진다.

도쿄에 있어서 2017∼18년의 평균 신규공급은 지난 10년간 평균과 같은 정도의 약18만평이지만 그 7할을 차지하는 그레이드A만으로 보면 과거 평균을 약4할 상회하는 공급이 예정되고 있다. 이미 신축/그레이드A를 중심으로 한 고액임대료 빌딩은 리싱에 시간이 걸리고 있으며 임대료는 2017년을 절정으로 저하하기 시작해 2018연말 시점에서는 2016연말 대비 1.0% 하락할 것으로 예상한다.

지방도시에 있어서는 신규개설이나 확장 요구 등 적극적인 수요가 계속되고 있지만 많은 도시에서 신규공급은 한정적이어서 공급부족이 심각해지고 있다. 삿포로(札幌), 교토(京都), 후쿠오카(福岡)의 공실률은 1%전후로 과거 최저수준이며 지방도시에서는 대주(빌려주는 사람) 우위가 계속되어 2018년까지 대부분의 도시에서 공실률이 저하되어 임대료가 상승할 것으로 예상한다.

【물류시설 마켓】

물류시설에 대한 수요는 2016년도 확대했지만 수도권과 긴키권(近幾圈)에서는 신규공급이 수요를 상회하는 페이스로 증가하고 있다. 이 때문에 어느쪽의 도시권에 있어도 평균 공실률은 년간을 통해 상승했지만 지역별 수급동향에는 격차가 보여진다.

수도권 중 가장 신흥의 圏央道(수도권 중앙연락 자동차도로)지역에서는 앞으로 신규공급이 집중하기 위해서 공실률은 2016연말 시점예상의 20%전후부터 더욱 상승할 전망이다. 기타 지역에서도 공실률은 2016년 후반에 상승했지만 어느 지역도 공실률은 10%을 밑돌고 있어 앞으로도 크게 상승할 일은 없는 전망이다.

긴키권(近幾圈)에서는 대형개발이 본격화되는 내륙부에서는 수급은 여전히 핍박하는 한편 종래부터 물류시설의 집적 땅인 해안부에서는 입주자의 움직임이 둔한 상황이다. 앞으로는 어느쪽의 지역에서도 신규공급이 증가할 예정이어서 지역간에서 수급 밸런스 격차는 더 넓어질 전망이다.

【부동산투자 마켓】

2016년은 투자가의 투자 의욕이 왕성했던 반면 도심부를 중심으로 매각 물건이 적고 년간 투자 총액은 전년대비 25%줄어드는 2조7, 600억엔정도가 될 전망이다. 그러나 2017년은 임대료의 전망 악화로 이익을 확정하려고 하는 투자가가 늘어나고 결과로서 투자 마켓의 유동성이 다소 높아질 가능성이 있다. 한편 수급이 계속 타이트한 지방도시에는 보다 높은 이율을 요구할 투자가의 관심이 모인다고 생각된다.

2017년의 부동산투자 총액은 2016년의 전망액수를 3% 상회하는 2조8, 560억엔과 예상하고 있으며 부동산투자는 상대적으로 안정된 투자 대상으로서 계속해서 주목을 모으고 투자 의욕은 앞으로도 상승세라고 생각된다. CBRE그룹(NYSE:CBG): 포춘500이나 S&P 500에 랭크되어 로스앤젤레스를 본거지로 하는 세계최대의 사업용 부동산 서비스 및 투자고문회사.