타워 아파트, 올림픽후 슬럼화 우려

부동산경제연구소의 발표에 의하면 2004년이후 2016년까지 13년간에 수도권에서 공급된 초고층 아파트는 누계로 573동, 17만7850호에 달한다. 동 기간에 수도권에서 공급된 아파트 수(69만7418호)의 4개중 1개가 소위 타워 아파트다. 화려하고 도시거주의 상징이 된 타워 아파트인데 그 내부는 문제투성이다.

아시다시피 타워 아파트는 조망이 좋은 고층 층일수록 가격은 높아진다. 지상 40층 이상의 건물이 되면 그 층에 의한 가격차는 현저하며 저층부와 고층부에서는 분양 가격도 평당 2배에서 3배로 될 사례도 진귀하지 않다.

고층부는 조망이 좋다고 하는 이유뿐만 아니라 상속세 평가액의 압축에 사용하는 사람이나 중국인을 비롯한 부유층의 투자 머니가 흘러들어 고액으로 거래되기 때문이다. 분양할 디벨로퍼측도 같은 건설비로 세운 아파트에도 불구하고 고층부는 상당한 값으로 분양할 수 있기 위해 이익율이 높은 달러박스가 되고 있다.

그 결과 문제가 일어나 있는 것이 고층부 주민과 저층부 주민의 대립이다.

작년 가을부터 방영된 TBS의 드라마 《모래탑~너무 잘 아는 이웃》에서도 화제가 된 바와 같이 고층 층의 세레브리티와 저층 층의 주민의 자산격차를 배경으로 한 거주자간의 괴롭힘이나 어린이에의 왕따와 같은 주민대립이 클로우즈 업 되고 있다.

고층부의 주민들로부터 보면 고액의 주택융자를 안고 억지로 입주해 온 일반서민인 저층부의 주민들은 마음에 들지 않는다. 반대로 저층부의 주민들로부터 보면 호화스러운 공용시설을 독점해 자기 땅인 양 행동하는 고층부 주민들의 뻔뻔한 태도가 속상한다.

그러나 이것은 어디까지나 요즘 흔히 있는 시시한 이야기이며 남이 구입한 아파트에서의 다툼 따위 남에게서 보면 상관없는 이야기다.

타워 아파트의 고층부는 투자로서 구입한 사람이 많다. 즉 투자의 ‘입구’가 있으면 반드시 ‘출구’=매각에 의해 완결한다고 하는 것이다. 도쿄 만 임해부도심 지역의 타워 아파트를 구입한 많은 외국인투자가들은 도쿄 올림픽이 끝날 때까지 자기들의 투자를 확정시키려고 하고 상속세 절세목적으로 산 사람들은 당연히 상속 발생후에는 이제 필요없다.

이미 그 지역의 중고 아파트 시장에서는 그런 사람들에 의한 매도세가 우세해지고 있다. 신축 타워 아파트가 때마침 건설비 앙등으로 가격이 점점 오르는 가운데 중고 아파트 시장에서는 이 틈을 타서 ‘팔아치우기’를 도모하는 투자가에 의해 대량의 재고가 넘치고 있다. 본래 도쿄 올림픽을 목적으로 올라가 온 시세는 폭락한다고 보여지고 있으며 국세청이 타워 아파트의 상속세평가액을 재검토 해 계층차에 의한 평가차이를 붙인 탓으로 상속세대책으로서의 묘미도 줄어들어 굳이 고층부를 높은 가격으로 사려고 할 사람은 격감하며 저층부 중고 시세에도 영향을 끼치게 된다.

여기까지는 앞으로 수년간의 이야기이지만 가장 우려할 만한 것은 도쿄 올림픽이후 현저해질 대규모수선 문제다. 타워 아파트 건설이 진행된 것은 1995년이후이며 대도시법이 개정되어 도심부의 용적률이 대폭 완화된 결과, 대량의 타워 아파트가 동경만 임해부를 중심으로 공급되어 왔다. 그것들의 대부분이 도쿄 올림픽후, 건축후 25년을 맞이한다.

사실을 말하면 타워 아파트의 대규모수선은 공사방법이 확립되지 않고 있다. 예를 들면 외벽수선은 곤도라 작업으로 되는데 강풍로 작업 면적이 한정되고 날씨에도 좌우되어 공사기간이 보통의 3배이상 걸리고 그만큼 부담금액도 대폭 증가한다.

엘리베이터도 고층용은 성능이 좋은 만큼 갱신시 비용도 고액이며 대형 타워 아파트의 경우 엘리베이터 수도 많고 지진 대책용 비상용 발전기도 갱신할 경우는 1대당 몇천만, 1억엔이상이 될 경우도 있다고 한다.

이러한 부담에 대해 디벨로퍼는 아파트 분양시에 명확한 설명을 하지 않고 있다. 오히려 관리비용·수선유지 적립금이 싼 것은 ‘가구수가 많기 때문에’라는 일견 보통 같은 설명을 하고 있지만 이 비용이 해마다 급상승해 가는 실태가 세상에서 밝혀지는 것은 역시 ‘애프터2020’이다.

당연히 이 비용을 부담할 것은 구분 소유자인데 투자가가 도망한 고층부에서는 외국인들이 빈방을 대출할등 트러블이 늘어나 관리비용이나 수선 유지 적립금 체납의 빈발도 불가피하다. 무리한 융자 설계로 구입한 저층부 주민들 중에는 파탄할 사람도 나오고 관리 조합은 꼼짝못하고 최종적으로 고령자 슬럼화한다는 시나리오가 예측되고 있다.

머지않아 직면하는 약800만명의 베이비 붐 세대(단카이(団塊)세대)가 75세를 맞이할 ‘2025년 문제’도 심각하지만 드디어 고령자들이 돌아가셨을 때 지금의 유아수는 베이비 붐 세대의 반이어서 상속인도 없다. 15년후에는 3개중 1개가 빈집이 될 예정이며 일본은 세계적으로도 유례 없는 ‘빈집 대국’이 될 것이다.