부동산 오너 소비세 인상전의 대책

올해 10월에 드디어 현행 8%인 소비세가 10%로 높아진다. 주택 집세에는 소비세가 부과되지 않으므로 별로 관계없다고 생각하는 소유주도 있을 지도 모르지만 사실은 집주인이야말로 세율의 인상에 크게 영향을 받는다.

1. 집주인이 받는 소비증세의 영향

 주택소유자의 경우 소비세 증세 전후로 이익(소득)이 줄어든다. 집세는 비과세이어서　수취액수는 늘어나지 않는데도 불구하고 리폼 비용, 수선비용, 부동산회사에 지불하는 수수료, 송금수수료 등 경비에 부과될 소비세가 증세되기 때문이다.

일반사업자의 경우 소비세는 매출에 전가되므로 소비세 증세전후로 이익은 변함없지만 임대 주택의 오너에게는 소비세를 매출에 전가할 기회가 없다. 원래라면 소비세 증세를 기회로 집세를 가격 인상을 해야 하지만 해약을 두려워해 주저하는 집주인이 대부분이다.

2. 대책

(1)소비세의 대상이 되는 임대료는 반드시 인상후의 세율로 징수한다.

 주차장이나 점포, 상업용 건물의 임대료는  소비세의 과세 대상이라서 잊지 않고 인상후의 세율을 부가해서 청구한다. 변경의 타이밍도 주의가 필요하며 예를 들면 임대차계약서에 임대료의 지불기일을 전월 말일까지라고 기재하고 있을 경우 2019년10월분의 임대료는 2019년9월 말일 까지 지불이 되기 위해, 9월에 지불해도 10월분 임대료이니까 원칙 10%의 세율이 적용되게 된다. 입주자에게는 사전에 증액의 아나운스를 하는 편이 낫다.

 그런데 사무소나 점포의 임대차계약을 2019년3월31일까지 체결하고, 2019년9월30일까지 임대차가 개시되었을 경우에는 2019년10월1일이후에 대해서도 구 세율 8%을 적용할 수 있다는 경과 조치도 있지만 이 경우 계약 내용이 다음 ①, ② 또는 ①, ③의 요건을 충족시키고 있는 필요가 있다.

①대부기간과 그 기간 동안의 임대료가 정해져 있는 것

②사업자가 임대료의 변경을 요구할 수 없는 것

③계약 기간 동안에 언제든지 해약의 신청을 할 수 있는 취지의 규정이 없는 것  (그 외에 금액 요건 있음.)

일반적인 부동산의 임대차계약에서는 시세나 환경의 변동에 의해 임대료가 변경되는 취지의 규정이 있는 것이 보통이어서 요건을 채우는 것은 드문 케이스이라고는 해도 한번 더 계약서를 확인하는 편이 낫을 것이다.

(2)지금 빈방이라도 안이하게 집세 가격인하를 하지 않는다

 주택용 임대의 경우 소비세를 전가할 수 못에서 지금까지와 같으면 이익은 확실하게 적어진다. 그러나 집세 가격 인상이 어려운 것도 현실이며 적어도 가격을 내리지 않도록 하는 노력은 필요하게 되어 온다. 빈방 기간이 오래 계속되면 집세를 가격인하하고 싶어지지만 빈방을 기회라고 보면서 설비를 밸류업 할 등 집세인상 혹은 유지하는 방법을 취하는 편이 낫다.

(3)수선 안건은 소비세 증세 전에 해야 한다

 리폼이나 대규모수선은 금액도 커지는 분만  소비세 부담도 커져 온다. 수선의 예정이 있을 경우는 될 수 있으면 2019년9월까지 해 두는 것으로 부담을 절감하는 것이 가능해진다. 수선 등 청부계약의 경우 공사가 완료해 인도하는 시점의 세율이 적용되는 것이 원칙인데 2019년3월31일까지 계약한 공사(제조를 포함한다)의 청부에 관한 계약에 근거해 2019년10월1일이후에 자산의 양도 등을 할 경우 그 자산의 양도 등은 구 세율(8%)을 적용하게 된다. 적어도 청부계약은 2019년3월31일까지 하는 편이 낫다.

(4)소액감가상각자산의 구입시에는 소비세를 의식한다

청색신고자라면 취득가격이 30만엔미만의 감가상각자산에 대해서는 소액감가상각자산으로서 전액 필요경비로 할 수 있다 (총액 300만엔까지, 2020년3월31일까지).

세금 포함이라면 30만엔을 넘지만 세금 불포함이라면 30만엔미만이 될 경우는 소비세의 경리 방법에 따라 다르다. 사업자가 세금 포함 경리를 하고 있으면 세금 포함 30만엔미만이 대상, 세금 불포함 경리를 하고 있으면 세금 불포함 30만엔미만이 대상이 되니까 일단 회계 방법을 확인해 두는 것이 좋다. 또한 소비세의 면세 사업자는 세금 포함 경리밖에 인정 받고 있지 않다. 세율변경 전후로 대상이 되는 금액이 다르니까 주의가 필요하다.

(5)부동산매각의 예정이 있을 경우는 건물가격의 소비세를 올리는, 또는 소비세증세 전까지 매각

주택용 아파트이라도 건물의 매각 대금은 소비세과세 거래에 해당한다. 아파트 등을 매각할 경우 토지건물 일괄로 매매 금액을 정하는 적이 많아 예를 들면 토지건물 합계의 매매 가격을 1억엔으로 설정한 경우 세율인상 후도 같은 가격이라면 실수령액이 적어질 것도 생각된다. 건물가격을 바꾸거나 또는 가격을 바꾸지 않고 세율인상전에 매각하는 등의 대응도 필요하다.