노후 아파트 재건축 촉진책 도입, 층수 증가 특례

국토교통성은 오래된 아파트의 재건축 촉진책을 도입한다. 건물의 층수를 늘릴 수 있는 특례를 받기 쉽게 해 관리조합이 면적확장분을 판매할 수 있도록 하는 것으로 주민들의 합의를 촉구한다. 관계되는 성령·고시를 연내에 개정한다. 

아파트의 재건축에 즈음해 층수를 늘릴 수 있는 것은 1981년이전의 구내진(旧耐震)기준으로 건설된“내진부족”건물에 한정되어 있다. 국토교통성은 성령·고시의 개정에 의해 “외벽의 열화”“방화체제의 부족”“배관설비의 열화”“배리어프리 미대응”의 4요건을 새롭게 더하고 어느것이든 하나에 해당하면 용적률을 완화하는 특례를 받을 수 있도록 한다.

각요건 가운데“외벽의 열화”는 균열이나 벗겨지기가 일정 수 이상 있는 것,“방화체제의 부족”은 비상용 출입구의 미설치 등을 가리킨다.“배관 설비의 열화”는 천장뒤의 배수관에서 2군데이상 누수가 발생,“배리어프리 미대응”은 3층이상의 건물로 엘리베이터가 없는 것 이외에 각가구 현관의 폭이 75센티미만등이 해당한다. 이것들은 모두 건물 규모에 따라 1급건축사 등의 유자격자가 조사해 판단한다.

특례가 적용되는 메리트는 크다. 얼마나 면적확장할 수 있을지는 아파트의 입지에 따르지만 국토교통성에 의하면 과거의 실적 베이스에서는 2∼3할 정도가 인정을 받아 왔다. 10층 구조의 낡은 아파트를 12, 13층 건물에 재건축할 수 있는 이미지다.

증가분은 아파트의 관리조합이 부동산회사 등에 매각해 재건축자금에 충당할 것이 예상되고 있다. 국토교통성은 수중 자금이 충분하지 않은 관리조합이라도 재건축을 결단하기 쉬워진다고 내다보고 있다. 주민은 계속해서 재건축후의 아파트에 살 것도 임대도 가능하다.

아파트 재건축은 소유자의 8할의 합의가 필요하게 된다. 비용부담이 애로 사항이 되어서 합의에 이르지 않고 방치되는 케이스가 많았지만〈맨션 재건축 원활화법〉의 개정에 의해 기존 거주자, 개발 사업자, 새로운 입주자가 모두 은혜를 받을 수 있기 때문 최근 입지가 좋은 아파트의 재건축이 눈에 띄고 있다.

5월에는 한큐한신부동산(阪急阪神不動産)이 “맨션 교토시로카네다이” (도쿄도 미나토구 시로카네다이3초메,65가구)의 재건축사업에 사업협력자로서 참획, 미나토구의 용적률완화 특례제도가 적용되었다. 동아파트의 관리조합이 진행하는 재건축사업에 있어서〈맨션의 재건축 등의 원활화에 관한 법률〉에 근거하는 인가를 받고 아파트 재건축조합이 설립했다. 그 재건축계획에서는 공개공지 (오픈 스페이스, 약133평방미터의 광장형 공터와 폭 4미터의 보도형 공터)를 마련하는 것으로 용적률의 완화를 받을 수 있었다. 재건축후는 19층 72가구의 분양 아파트가 된다. 2025년 여름의 준공을 예정하고 있다.

“맨션 교토시로카네다이”는 도쿄도가 특정 긴급 수송 도로로 지정하는 메구로거리에 위치한 11층건물 아파트로서 1971년에 준공했다. 내진성의 부족에 더해 설비 배관의 열화·누수 등 노후화가 진행되고 있으며 수선으로는 대응이 어려워서 주민의  안전성확보에는 발본적인 해결이 급선무이었다.

동사는 2018년에 관리조합한테서 사업협력자에 뽑혀 재건축의 조기실현을 향해 권리자와 협의, 용적률의 완화에 의해 사업성의 향상에 노력하는등 구분 소유자와의 합의 형성이나 사업 추진에 힘쓰고 왔다.