아파트 대규모수선 거액 이권을 노리는 담합

거액의 비용이 움직이는 아파트 대규모 수선에서는 국토교통성도 지적하고 있는 것처럼 부적절한 설계 컨설팅 회사가 암약해 관리 조합이 담합의 타겟이 되고 있다.

관리조합은 설계 컨설팅 회사에 대한 평가 지식이 없기 때문에 관리조합 내의 다수결이 되면 가격과 실적으로 선택할 수밖에 없다. 그러면 킥백을 많이 받는 설계 컨설트 쪽이 가격 경쟁력을 가지고 있기 때문에 수주 실적을 벌 수 있어 부적절한 설계 회사만큼 채용되기 쉽다는 구조적인 문제가 있다. 하지만 실적이 없는 회사도 불안하기 때문에 제3자적인 ‘맨션 관리사’와 상담해도 공사에 익숙한 사람은 적다.

대규모 수선공사를 적정 가격으로 실시하는 포인트는 담합을 하지 않는 선량한 설계 컨설팅을 무리하게 찾는 것이 아니라 다소 귀찮아도 업자 선정만은 관리조합이 직접 하는 것이다. 설계 컨설팅이 업자 선정에 관여할 수 없는 환경으로 하는 것이 담합 리스크를 억제하는데 중요하며 설계 컨설팅의 위탁 업무에서 ‘공사회사의 선정 보조 업무’를 제외하고 관리 조합 주도로 결정하는 것이 바람직하다.

업계로부터 공사회사를 소개받는 것 자체가 리스크가 있는 행위이며 깨닫지 못한 사이에 담합이나 부정행위가 이루어지고 있다. 업자 선정을 할 때의 주의점은 정보를 취급하는 방법이다. 견적처의 공사회사명이나 가격 등의 정보는 가능한 한 관리조합의 선정 담당자 이외에 새지 않도록 하고 공사회사와의 협상도 설계컨설이나 관리회사에 맡겨서는 안 된다.

‘견적 금액이 시세보다 크게 웃돌고 있다’, ‘견적 금액이 수선 적립금 잔액과 거의 같은 금액이다’, ‘공사 회사에 의한 견적 참가의 사퇴나 견적 도중에서의 사퇴가 복수 있다’, ‘고액인 공사에도 불구하고 시공회사의 동기가 느껴지지 않는다’ 등의 의심스러운 행위가 있을 때는 선정을 다시 선정하거나 지금의 견적을 베이스로 다른 루트에서 견적을 취하는 것도 수단의 하나다.

번거롭지만 그것만으로 총액으로 수천만엔 정도, 단독당 수십만엔의 코스트 다운이 실현되는 경우도 있다. 최근에는 설계 컨설팅 회사의 관계 회사가 대규모 수선 계획이 있는 아파트를 구입해 그 회사의 관계자가 조합 이사 등에 입후보해 업자 선정에 관여하는 경우가 여러 개 있다. 그리고 비싼 공사회사를 수주시켜 공사가 끝나면 아파트를 매각해 나가는 수법이 유행하고 있다.

시공업자에 의한 부정도 많이 보인다. 예를 들어 외벽 수선의 경우 견적시 발판이 없고 높은 장소의 열화 상황이나 수선이 필요한 수량이 불명하기 때문에 ‘가수량’으로 견적한다. 그 때 싸게 보여주기 위해 수량을 적게 단가는 높게 견적하고 계약 후 ‘실수 청산’으로 상정 이상의 금액을 청구한다는 방법이다.

관리조합이 지식을 가지지 않으면 수선적립금은 아무리 있어도 부족해진다.