아파트 재건축 강화, 대규모 프로젝트 잇따라

부동산 시장에서 노화한 분양 아파트의 재건축 사업을 강화할 움직임이 잇따르고 있다. 新日鉄興和不動産은 ‛아파트 재생 종합연구소’라는 새조직을 발족해 재건축에 관한 도쿄대학과의 공동 연구에 착수했다.

한편, 간사이(関西)에서는 건축후 40년이상의 아파트가 앞으로 10년간에 3배이상으로 늘어난다. 정부가 ‛아파트 재건축원활화법’의 개정 등으로 재건축을 후원할 가운데, 하세코(長谷工) 코퍼레이션 등에 이어 다이와(大和)하우스공업도 참여해 각사는 수도권에 계속되어 대형시장인 간사이권의 발굴에도 주력 한다.

국내에서는 건축후 40년이상의 분양 아파트가 이미 약63만호 (2015연말 시점)이나 되고, 앞으로도“재건축 적령기”의 건물이 늘어나기 위해서 각사 사업 노하우를 닦아서 수요에 대비한다.

분양 아파트의 재건축에는 구분 소유자의 5분의 4이상의 찬성이 필요하지만 비용 부담 등 경제적인 이유나 심리면등 주민개별의 사정 등으로 합의가 얻을 수 없고, 노후화했어도 재건축이 진전되지 않는 상황이 있다. 2015연말 시점으로 재건축을 완료한 건물은 3%에도 못 미친다고 하는 데이터도 있어 잠재 수요는 크다.

新日鉄興和不動産은 동경대학의 ‛고령사회종합연구기구’와 제휴해 ‛초고령화 사회에 대응한 아파트 재건축문제 연구회’를 설립했다. 아파트 소유자의 반대 이유 등을 분석하고 주민들의 고령화가 진행될 만큼 합의 형성이 어렵다고 하는 재건축 문제의 해결책을 찾고, 연구성과를 정보발신할등 재건축의 촉진을 노린다. 동사는 이미 18군데에서 재건축에 종사하고 있으며 앞으로 년간 3, 4건 페이스로 재건축 프로젝트를 늘릴 계획을 진척하고 있어, 이번 연구 성과를 사업추진에 반영시켜 간다.

한편, 아사히카세이 부동산 레지던스(旭化成不動産Residence)는 이제까지 単棟型아파트와 단지형을 합쳐 28군데에서 재건축사업을 전개해 왔다. 9월부터는 민간 분양 아파트 제1호인 ‛요쓰야(四谷) Corporus’(신주쿠구)의 재건축 공사에 착수한다. 요쓰야 Corporus는 건축후 61년을 맞이한 부지규모가 한정된 소규모 아파트이며, 재건축해도 방은 그다지 넓어지지 않고 거주자 부담액도 작지 않지만, 입지조건의 장점으로부터 구분 소유자의 9할이 재건후의 아파트를 재취득한다고 한다.

노무라부동산(野村不動産)이 다루는 것은 지바(千葉)현내에서 최대규모가 되는 ‛若潮 하이츠 아파트 재건축 사업’이다(千葉市美浜区). 고스모스이니시아(COSMOS INITIA), 하세코코퍼레이션(長谷工corporation)과 공동으로 13동 500호의 단지를, 9동 1009호 (그중 분양 약860호)에 대형화한다.

부동산정보의 도쿄KANTEI에 의하면 간사이 에서 건축후 40년이상의 아파트는 2000건이상, 10년후에는 3.2배의 6500건에까지 늘어나 증가율은 수도권에 거의 필적한다. 그러나 국토교통성의 조사에서는 재건축은 준비중을 포함해도 252건 (작년 4월 시점)이라고 지극히 적다. 비용부담으로 옥신각신하거나 고령자가 이사하기 싫어하거나 합의 형성이 어려운 것이 현실이다.

각 회사는 다양한 형태의 재건축에 종사하는 것으로 노하우의 축적을 가속화될 방침이지만, 시장활성화에는 제안력의 진가가　문제시되게 될 것 같다.