택지대폭락 2022년문제

도쿄 올림픽후, 대도시에서 주택 용지가 대량으로 생겨나서 부동산가격의 대폭락이 염려되고 있다.

‘생산 녹지’의 대부분이 아파트 등 주택 용지로서 대량방출된다고 예측되는, 소위’ 2022년 문제’다.

고도경제성장기, 도시부의 주택부족을 보충하기 위해서 시가화구역내의 농지를 택지화할 목적으로 1974년에 공포된 생산녹지법에서는, 대도시권의 일부 자치단체로 농지의’ 택지같은 정도의 과세’가 행해져 지주들은 큰 부담이 될 높은 고정자산세를 피하기 위해 도시근교의 농지는 그 대부분이 택지화되었다.

그 후 거품 경기가 붕괴해 1992년 개정에 의해 시가화구역내의 농지는 농지로서 보전하는 생산녹지와, 택지에 전용되는 농지에 나누어졌다. 생산녹지로서 지정되면 고정자산세는 농지같은 정도에 경감되어 상속세의 납세유예 등 우대조치를 받을 수 있는 대신 건축행위 등이 제한되어 농지로서의 관리가 요구되었다.

그 영농의무가 풀리는 2022년, 생산녹지로서 지정된 토지의 대부분이 이 기한을 맞이한다. 법률상 기한을 맞이하면 자치단체에 시가로 매입을 신청할 수 있지만 지금까지의 실적에서는 예산부족 등의 이유로 자치단체에 의한 매입 실적은 거의 보여지지 않는다. 구입자가 없을 경우 생산녹지지정이 해제되면 우대되고 있었던 고정자산세가 몇백배에 뛰기 위해서 소유자들은 매각이나 임대에 의한 유효활용을 생각하지 않을 수 없다.

생산녹지는 원래 3대도시권의 시가화구역을 염두에 정해진 규정 때문에 도시농지라고도 칭해져 지정수, 면적도 도쿄도가 가장 많고 전국중 지정수의 약5분의 1, 면적의 약4분의 1이 도쿄도다. 또한 도쿄도, 가나가와현, 사이타마현, 지바현, 아이치현, 오사카부의 6도부현으로 전체의 약 8할을 차지한다.

국토교통성에 의한 최신의 도시계획현황조사 2015년 판(3월31일 현재)에 의하면, 생산녹지의 넓이는 일본 전국에서 1만3442헥타르. 도쿄도는 3296ha (997만평), 그 중 네리마구(練馬区) 189ha, 세타가야구(世田谷区) 95ha, 에도가와구(江戸川区) 64ha, 도심하에서는 하치오지시(八王子市) 245ha, 마치다시(町田市) 237ha, 다치카와시(立川市) 210ha, 가나가와현은 1380ha, 그 중 요코하마시(横浜市) 307ha, 가와사키시(川崎市) 290ha, 사이타마현은 1792ha, 그 중 사이타마시 358ha, 가와고에시(川越市) 141ha, 지바현은 1175ha로, 그 중 후나바시시(船橋市) 193ha, 가시와시(柏市) 176ha등.

도쿄돔의 넓이에 환산하면 일본 전국에서는 약2860개, 도쿄도 701개, 가나가와현 293개, 사이타마현 381개, 지바현 250개분이라고 계산된다.

도쿄도에 있는 생산녹지가 모두 택지화되었을 경우 약25만호의 단독주택 건설이 가능하다. 2016년에 있어서 도쿄도에서의 신축 단독주택 착공수는 13만호 정도에 지나지 않는다. 아파트나 맨션 용지에 전환했을 경우는 그 수는 비약적으로 증대한다.

대책으로서 생산녹지의 지정기한후도 10 년마다 연장을 가능하게 하는 개정 도시녹지법의 시행이 6월에 행하여졌다. 그러나 이미 30년 경과해 토지소유자들도 고령화가 진행되며 실제로 연장할 수 있는 소유자는 한정된다. 또한 단지 농지로서 유지하는 게 아니라 농산물직매소나 농가 레스토랑 등도 가능으로 했지만 적용할 수 있는 소유자도 한정적이다.

압도적인 토지방출로 부동산가격은 하락하는 수 밖에 없다. 판다면 지금, 산다면 2022년이후라고 판단할 수 있는 케이스도 있을 것이다. 특히 교외에 마이 홈을 구입할 경우는 5년 기다려라고 단언하는 전문가도 많다.

매각, 구입시에는 최근 전국 자치단체에서 진행되고 있는 ‘입지적정화계획(立地適正化計画)’도 염두에 두어 둘 필요가 있다. 급격한 인구감소와 고령화에 의한 세수감소 가운데 인프라 유지나 행정 서비스 제공의 적정화를 도모하기 위해서 주택이나 공공 시설, 의료시설, 상업시설, 대중교통 등을 일정한 범위내에 집약해 ‘사람이 모여서 살 지역’과 ‘그렇지 않은 지역’에 나눌 계획이다. 시골 이야기라고 생각되는 경향이 있지만 사실은 도시부도 무관계가 아니라 침수나 토사재해와 같은 재해가능성이 있는 구역은 입지적정화구역외가 되는 가능성이 높다. 구역외가 되면 부동산의 자산가치는 절망적이다.

부동산은 무엇 보다도 입지가 가장 중요하다. 앞으로 부동산을 구입할 경우뿐만 아니라 소유하고 있는 경우도, 주변에 생산녹지가 어느 정도 있을 것인가, 자치단체가 어디까지 시책검토하고 있을 것인가, 입지적정화계획 구역내인가 아닌가도 염두에 두고, 장래적인 가치가 떨어지기 어려운 입지를 음미 할 필요가 있다. 대량의 생산녹지를 안고 있으면서 자치단체가 아무것도 방책을 검토하지 않고 있을 경우는 요주의다.