부동산이 비교적 싸다는 인식, 해외 펀드가 일본 “매수”

오피스 빌딩이나 물류시설등, 수도권을 중심으로 일본 상업용 부동산에의 투자가 가속화되고 있다.

견인하고 있는 것은 해외의 부동산 펀드. 미국계 펀드가 앞으로 2∼3년, 3000억엔이상의 투자를 계획, 골드만삭스·그룹도 운용 규모를 500억엔에 확대한다. 일본의 상업용 부동산 시장에의 투자액은 2013년에 전년대비 50%이상 늘다는 예측도 있다. 투자 머니의 유입이 지방에도 파급하면 땅값상승을 통해서 탈(脫)디플레를 촉진할 가능성이 있다.

미국 부동산 서비스의 “Jones Lang LaSalle Inc.(JLL)”는, 개인 거주용을 제외하는 2013년의 일본 상업용 부동산에의 투자액을 작년대비 50∼75%늘어나는 3조∼3조5000억엔정도라고 예측한다. JLL는 세계전체의 성장을 최대 1할이라고 예상하고 있어, 일본의 부동산투자의 성장폭이 돌출하고 있다.

투자를 견인하는 것은 해외의 부동산투자펀드다. JLL그룹의 “라살(LaSalle) 부동산투자고문”은 해외의 연금기금을 자금원으로 하는 새로운 펀드를 조성하고 2∼3년으로 3000억엔을 투자한다. 2012년의 일본에서의 투자 실적은 300억엔쯤에 지나지 않지만, 이것을 년간 베이스로 1000억∼1500억엔정도에 늘린다.

투자 대상은 오피스 빌딩이나 물류시설로, 이미 도쿄도 주오구（中央區）에서 중규모 빌딩을 취득했다.

10월에는 사가미하라시(相模原市)에서 미쓰비시지소(三菱地所)와 공동으로 대형 물류시설의 건설에 착수한다. 후쿠오카시(福岡市)에서도 7월에 대형물류시설에 착공했다.

그 외에 “골드만삭스·아세트·매니지먼트”도 부동산투자신탁(REIT)을 200억엔 증자하고, 운용 규모를 500억엔에 확대했다. “제너럴·일렉트릭(GE)”계의 “GE캐피털 리얼 에스테이트”는 4년만에 일본에서 오피스 빌딩 투자를 재개했다. 캐나다 연금제도 투자위원회와 손을 잡고 도내에서 약1000억엔을 투자한다.

영국 “그로브너(Grosvenor)”의 투자펀드는 일본에서 1000억엔 규모의 새펀드를 설립하는 구상을 가지고 있다.

일본 투자의 배경에 있는 것은 비교적 싸다는 인식이다. JLL에 의하면, 도쿄의 오피스 임대료는 리먼 쇼크 전의 피크에 비해 60%정도의 수준에 머물고 있어, 80%정도까지 되돌린 런던이나 홍콩에 비해 회복이 늦고 있다.

한편으로 경기회복에의 기대로 오피스 수요는 상승 경향을 보이고 있다.

도심 5구 (千代田, 中央, 港, 新宿, 澁谷)의 7월말 오피스 공실률은 8.29%로, 1년으로 1포인트이상 개선했다.

인터넷 통판 시장이 급확대하고 당일 배달 서비스를 강화하는 움직임이 많아져 있어, 도시근교에서의 물류시설 수요도 불룩해져 있다.

해외 펀드등의 투자 활발화는 땅값상승도 가속화되게 한다. 국토교통성이 주요도시를 대상에 분기마다 실시하는 땅값동향보고에 의하면, 7월은 조사 지점의 3분의 2로 땅값이 상승했다. 도심의 오피스 빌딩은 임대료의 상승 기대로 펀드의“매수”가 시작되어, 그것에 따라서 땅값상승이 다시 투자를 유발하는 호(好)순환에 되어가고 있다고 한다.

땅값의 회복은 토지를 보유하는 기업이나 개인의 자산평가손실의 개선에 공헌하고, 투자나 소비의 순풍으로 될 효과도 기대할 수 있다. 수도권을 중심으로 한 해외 펀드 투자가 지방도시에 파급할 것인가 아닌가는 탈(脫)디플레를 좌우하게 될 것 같다.