중고 아파트 가격인하의 실태～판매 1년으로 20%인하

금융기관의 주택융자 금리인하 경쟁이 심하게 되고, 주택을 사기 쉬운 상황이 계속되고 있다.

아파트 매매로 마음에 걸리는 것이 자산가치다. 아파트를 팔려고 하면 얼마정도로 팔 수 있을 것인가?

도대체, 얼마로 팔면 좋은 것인가?

그렇게 생각하는 사람한테 조금 흥미 깊은 데이터가 있다. (8월30일, 니혼케이자이 신문) 부동산정보회사의 도쿄KANTE에 의한, 중고 아파트 판매가격과 성약 가격의 괴리율 조사다.

동일 아파트의 동일방에서, 판매가격과 성약 가격의 양쪽 다 파악할 수 있는 물건의 거래 사례를 대조하고, 그 가격괴리율(가격인하율)이나, 성약까지 걸린 기간(매각 기간)을 분석한 것이다.

이것에 의하면, 수도권의 중고 아파트의 가격인하율은 매각 기간이 길 수록 커지는 것이 안다.

구체적으로는, 판매 시작한 후 1개월이내에 성약한 물건의 평균치인솔은 3.77%이었다.

1개월초과 2개월이내는 6.73%, 2개월초과 3개월이내는 8.90%.

부동산거래에 있어서의 전속전임매개계약·전임매개계약의 유효기간인 3개월이내의 평균에서는 5.13%이다.

이것은, 3개월이내에 매매를 성립시키고 싶다고 생각할 경우, 대강 매출 가격으로부터 약5% 싼 수준을 성약 가격의 기준으로 하면 “어떻게든 매매가 성립한다”, 약9% 가격인하를 각오하면 “거의 성립한다”이라고 하는 것이다.

3, 000만엔으로 판매할 경우, 약2, 846만엔으로 어떻게든 매매가 성립하고, 약2, 733만엔으로 거의 성립한다고 하게 된다.

물론, 이것은 평균치를 기초로 한 모델케이스로서의 이야기이지만 …. 좀더 장기로 보면, 5개월초과 6개월이내의 평균치인솔은 14.34%. 11개월초과 1년이내는 19.52%.

즉, 팔다 남은 물건의 성약에는 대폭가격인하가 필요하게 되어 있다.

판매 기간마다에 보면, 판매후 1개월이내에 성약한 물건의 평균치인솔은 3.77%이지만, 실제로는 가격인하율 제로라고 하는 물건도 27.9% 존재한다.

전체에서는 가격인하율이 5%이하의 물건이 7할에 달하는 것에 대해, 한편으로 가격인하율이 20%을 넘는 물건도 1.0% 있다.

이것은 판매 시작때의 가격설정에 실패했다고 말할 수 있을 것이다.

판매후 3개월까지의 물건에서는 가격인하율이 10%이하에 머무르는 예가 많지만, 4개월이상이 되면 10% ∼20%의 가격인하율, 12개월이 되면 20%이상의 가격인하율이 약반수를 차지하게 된다. 구입시의 가격이나 론의 잔고를 지나치게 걱정해서 값을 매기면, 결국은 팔리지 않고 남아버려 대폭으로 가격인하를 하지 않으면 팔고 싶어도 팔리지 않는다고 하는 것이다．

또, 데이터에서는 지역적인 특징도 보여진다. “역까지의 소요시간”이 대강 가격인하율과 비례하고 있다.

건축년수별에 보면, 수도권에서는 건축년수가 얕은 물건도 건축후 30년이상의 물건도 가격인하율은 7%전후에서 큰 차이가 없다.

수도권에서는 건축년수 구분마다에 일정한 구입 희망자가 있어서 수요가 있는 것이나, 건축년수에 따라서 적절하게 값을 매기고 있기 때문인 것 같다．

어쨌던, 최종적으로 가격인하를 하는 것이라면, 적절한 가격으로 판매하는 것이, 팔고 싶을 때에 팔기 위한 포인트인 것 같다.