2022년 부동산 시장 동향

새해 복 많이 받으세요.

임인년, 흑호랑이처럼 힘차게 도약하는 2022년이 되기를 바라고 건강과 평안이 함께하기를 기원합니다.

◆2022년 부동산 시장 동향◆

◆수요의 변화

코로나에 의해 오피스는 소규모 아파트형 이나 종량 과금제에 주목이 모여 새로운 부동산 수요가 생겼다. 도내에서는 2023년에 많은 대형 빌딩이 완성할 예정으로 올해부터 입주 기업의 모집이 본격화되어 이동에 따른 공실률의 상승 기조는 이어진다고 보여지고 있다. 주택시장은 용지부족과 자재부족에 의한 공급 제약에 의해 가격은 유지 또는 상승해 중고가격에도 파급한다고 예측되고 있다. 기존의 오피스나 상업시설 등 하드에 구애받지 않는 새형태 비즈니스도 가속화된다. 소비자의 가치관이 바뀌는 가운데 차량을 사용한 이동 판매 사업이나 트레일러를 사용한 이동형 숙박시설 사업 등을 다루는 대기업도 나타나기 시작했다.

◆2022년 문제

2022년 문제와는 간단히 말하면 3대도시권으로 약1만3000헥타르 있는생산 녹지의 약8할이 2022년에 지정 해제되어 도시부에 있는 농지(생산 녹지)이 택지로서 대량으로 시장에 공급된다라는 문제다. 현재의 생산 녹지제도는 1992년에 도시부의 농지를 남길 목적으로 주로 대도시권의 시가화구역에서 시작되었다. 지정을 받으면 30년간은 농지로서 관리가 의무화되어 있는 한편 고정자산세 등 우대 조치를 받을 수 있는 제도다. 2022년 문제로 영향을 받는 곳은 이하의 지역이라고 일컬어지고 있다.

도쿄도 세타가야구・네리마구, 오사카부 전역, 아이치현 나고야시 등

단 시가화구역외의 토지에 영향이 적은 것이나 정부의 대책에 의해 전국적인 가격 폭락에는 이르지 않는다는 견해가 주류다. 도쿄도내에 있는 생산 녹지의 대부분은 23구내가 아니라 시부에 집중하고 있으며 특히 하치오지시, 마치다시, 다치카와시는 모두 면적이 200헥타르를 넘고 있다. 도쿄 23구내에서는 네리마구와 세타가야구가 100헥타르를 넘는 생산 녹지를 가지고 있으며 네리마구는 세타가야구에 비해 면적이 배 이상 때문에 23구내에서 가장 폭락 리스크가 높다고 일컬어지고 있다. 

◆임대차계약의 전자화

올해 5월에 택건업법이 개정되어 계약의 완전전자화(날인 폐지, 중요사항설명·계약서의 전자 서면에 의한 교부)이 실현할 예정이다. 작년의 조사에 의하면 “전자계약을 선택하고 싶다”라고 회답한 엔드유저는 73%에 달해 재작년의 57%에 비해 코로나에 의한 전자계약의 기대가 높아졌다고 추측된다. 업무의 효율화와 인건비 삭감으로 전자계약의 도입을 검토하고 있는 부동산사업자도 83%에 이르고 있어 업계전체로 급속히 DX가 보급되고 있다. 원래 고령의 취업자가 많아 디지털에 약한 업계이었지만 앞으로는 도입 지연이나 이해력의 결여가 초래하는 경쟁력이나 우위성에의 영향도 우려되고 있다.

◆성년연령 인하

민법개정에 의해 4월1일부터 성년연령이 20세에서 18세로 인하한다. “18세가 되면 부모의 동의 없이 할 수 있게 되는 것”의 인지도조사에 의하면 결혼, 신용카드 신청, 휴대폰 계약이 상위 3위를 차지해 임대차계약은 4번째로 인지도가 높았다. 고교를 졸업해 독신 생활을 시작할 경우 단독으로 계약이 가능해지는 셈이다. 업계단체는 이에 앞서서 계약 지식이나 경험이 모자란 새성년용에 동영상을 공개하는등 트러블 방지에 힘쓰고 있어 실제의 현장대응도 검토의 필요성이 높아지고 있다.